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2008-10-02T05:42:09Z

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|姓名：駱錦星

國籍：中國

出身年份：1937

性別：男

畢業院校：

職稱和證書：[[經濟師]]
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[[Image:01300000101123121786715863725.jpg|thumb|right|200px]]

工作經歷：哈爾濱建築工程學院兼職教授，是本公司和深圳房地產業創始人之一，有三十多年行政管理與企業管理經驗。曾任[[惠陽]]地區[[郵政局]]副主任、工交計委辦公室副主任、深圳市房地產管理局副局長。從本公司(含原公司)成立至今，一直擔任本公司總經理,先後成功創辦了幾十家全資、合資、內聯企業。兼任[[廣東]]省、深圳市和中國對外開放沿海港口城市房地產協會副理事長,獲[[美國]][[休斯頓]]市和[[德克薩斯州]]榮譽公民稱號。

駱錦星，[[廣東]][[惠陽]]人，[[哈爾濱建築工程學院]]兼職教授，是[[深圳市]]經濟特區房地產(集團)股份有限公司和深圳房地產業創始人之一，有三十多年行政管理與企業管理經驗。曾任惠陽地區郵政局副主任、工交計委辦公室副主任，1979年調至深圳擔任深圳市房管局副局長，1980年1月8日，以6個人4部舊單車組建深圳經濟特區房地產公司，成為深圳經濟特區當時惟一的房地產公司，隸屬深圳市房管局，駱擔任經理；1993年7月，公司股份制改造完成，更名為深圳經濟特區房地產(集團)股份有限公司，成為當時深圳規模最大的房地產公司，駱擔任總經理至1997年。

駱錦星-簡介

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駱錦星1935年12月生，廣東惠陽人，1979年調至深圳擔任深圳市房地產管理局副局長，1980年1月8日，以6個人4部舊單車組建深圳經濟特區[[房地產公司]]，成為深圳經濟特區當時惟一的房地產公司，駱擔任經理。1993年7月，公司股份制改造完成，更名為深圳經濟特區房地產(集團)股份有限公司，成為當時深圳規模最大的房地產公司，駱擔任總經理至1997年。

原深房公司總經理駱錦星，在深圳特區第一個與港商合作，組建深圳第一個也是惟一的房地產公司，也是中國土地「第一拍」競得人。

2008年2月4日，坐在深圳市[[羅湖區]]東曉花園的[[花壇]]前，73歲的駱錦星沒有想到，深圳這兩年的房價飆升得如此之快，這個20年前在那場「中國土地第一拍」中競得的土地建成的樓盤，建成時開盤價1600元，20年之後的今天，也水漲船高達八千元以上，升值五倍之多。

*1987年12月1日，駱錦星作為深圳特區房地產公司總經理，在深圳舉行的中國第一場土地拍賣中，代表公司以525萬的價格競得東曉花園的地皮，這就是中國房地產發展歷史上有著標志性意義的「中國第一拍」。

這個第一拍來得絕非偶然，而駱錦星這個深圳房地產業界的「祖師爺」，從上世紀八十年代初深圳特區創建伊始，冒著違背憲法的危險打「補償貿易」的擦邊球，與外商合作建成深圳第一個商品房小區―――東湖麗苑，到後來頂著「賣國」直接收取土地使用費，以換取建設最為急需的資金。以駱錦星為代表的深圳第一代房地產建設者，一路背負著諸多罵名和政治風險，摸著石頭前行，也正是在一步步的摸索中，深圳土地逐步被盤活，最後有了那場驚世「第一拍」，而駱錦星代表深圳特區房地產公司作為競得人，也當仁不讓地成為一個符號和標志。

也就是這一拍之後一年多，中國憲法修改，將原來憲法中禁止出租土地的條款刪去，並規定：「土地的使用權可以依照法律的規定轉讓」，自此，土地終於名正言順地交易，終於變成了香港人所說的「黃金」，也才有了此後中國房地產市場的繁榮。

駱錦星-捧著金飯碗討飯

[[香港]]朋友就說，你這個局長是端著金飯碗在要飯，為什麼不像香港把土地變成黃金。

1979年3月，深圳由縣改為市，惠陽地區為支援深圳建設，開大會動員幹部報名到[[深圳]]工作。我個人比較好勝，也喜歡接受挑戰，也去參加報名並得到批准。

這個月的一天下午，我們被一輛車拉到寶安党校的新園招待所，32個人住進兩個大房間，當時深圳條件很差，貧民窟和臭水溝很多，老百姓有句話形容是：南頭蒼蠅深圳蚊。

在食堂吃過飯後，市委書記張勳甫、市長賈華，副書記曹喜之等領導開始講話並宣布任命，我本來以為調我到郵電局當局長，結果讓我當房管局副局長專抓基建。這大大出乎我的意料，我馬上找曹喜之副書記要求調整，他說不行，現在一切為基建開路，你就到房管局不變了。我說我沒學過也沒幹過，曹書記說你好好幹，十個月之後再說。當時還給房管局明確任務：要在一年之內，按省科級以上幹部住房標准，建好2萬平方米三百多套幹部宿舍。

領導安排下任務，就只有幹啦。我們在東門一個兩層樓的破房子辦公，後面是廚房前面是辦公室。我雖然是副局長，同時也是采購員，當時工程隊包工不包料，調來兩個地方工程隊的鋼材、水泥、紅磚甚至連沙石都要我們供應。我還要到工地監工，有時候還要當搬運工。不過大家的工作熱情都很高，工人不夠發動大家幹，也都得到大力支持，工程進度較快。

當時最難的是錢，2萬平方米啊！深圳地方財政很困難，一年只有三千萬左右，計委主任江兆新對我說，只能給你五十萬。我說這麼少怎麼行？起碼要兩百萬。他說你先拿著吧。

有一次我跟香港朋友訴苦，說建房子沒有錢。香港朋友就說，你這個局長是端著金飯碗在要飯，為什麼不像香港把土地變成黃金。我說：不行啦，法律規定不允許，憲法明文規定不能侵占、出租、買賣土地等，賣地是犯法的事。

但建房的要求的確很迫切，有一次，我和張勳甫去考察居民住房，有的婚後孩子都快上學了還是無房戶，有一個小房子里住了三代人，廚房就在走廊上，更慘的是，樓下有條臭水溝，被稱做「深圳龍須溝」―――臭溝兩邊搭著房子。當時我就想，如果像香港一樣可以把土地變成錢，深圳這麼多地，不是財源滾滾來，那不知道可以建多少房子？

當時省委領導叫我們要走政策邊緣，我們就想了一個變通的法子，叫補償貿易――我們出地，港商出錢合作建房，利潤雙方分成。這畢竟這是違反憲法的，為了找到一些依據，我還專門找了「祖師爺」列寧，在《列寧選集》「住宅問題」一節中，列寧引用恩格斯的話論說道：住宅、工廠等等，至少是在過渡時期未必會毫無代價地交給個人，或協作社使用。同樣，消滅土地私有制並不要求消滅地租，而是要求把地租―――雖然是用改變過的形式―――轉交給社會。我把這個想法給市委書記張勳甫匯報時，他也說，馬克思和恩格斯在《共產党宣言》中還說「剝奪地產，把地租用於國家支出」，你們就先幹著試試看吧。

駱錦星-首次與港商合作

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駱錦星(右一)與劉天就(右二)房子還在圖紙上，港商就得到了建房的全部資金，我那時才恍然大悟他們為什麼願意給我們85%的分成

允許和港商合作的消息傳開去後，首先接觸的港商叫劉天就，他也是開著[[推土機]]坐[[單車]]第一個來深圳投資的人。雙方一拍即合，他讓我們先草擬個合同，他派兩個工程師過來談。當時我們沒敢說房地產，擬了兩頁多紙的「[[補償貿易]]」，由我們找工程隊施工，他在香港賣，分成開始定三七開。但我事前了解過，在香港只要有地，銀行就給貸款，等於只要付清地價，建築費用銀行在出，因而地價成本占香港房地產總投資的七成。於是我就試探他：三七開不行，要幹就85：15，我們拿85%，你拿15%，沒想到他也很爽快：行！

說幹就幹，1980年1月1日雙方簽訂了[[合同]]。1月8日，深圳成立了深圳特區房地產公司，由我兼任經理，幹部職工五個人，注冊資本是四部舊單車，這還是我們在開發大頭嶺時，在竹園里找到的。

深圳市本來答應給四萬元的開辦費，但因為財政很困難，房管局也沒錢，後來還是港商借了四萬港幣作為開辦費，辦公地點就是一個平房，擺了幾張桌子，[[財務]]、[[出納]]，兩個技術員，後來又來一人做秘書。

與港商合作建房就由這個深圳特區房地產公司負責。在春節期間，圖紙拿出來，手續也很簡單，合同拿到外事辦去審，由規劃局劃地，報上去一兩天就批下來，這就是中國第一個商品房小區－東湖麗苑。住宅區的設計圖紙剛出來，還沒有動工，但劉天就已經開始在香港賣房，均價2730元／平方米，還不到香港樓價的一半，還由深圳方面承諾，一次性付款，優惠9.5折，同時提供購房入戶，每家大約配備3個戶口名額。

我聽說5000多人排隊購房，最後只好抽簽定盤，一次性售罄。我也去過香港妙麗房地產集團公司總部實地看過，的確有很多人排隊。在深圳四萬塊就可以買一套房，而在香港要幾十萬，還允許可以遷戶，買的人當然多啦，有香港人也有華僑，有的自住也有的投資。

房子還在圖紙上，港商就得到了建房的全部資金，我那時才恍然大悟他們為什麼願意給我們85%的分成，不過，我們那次也賺到了500多萬元，也第一次體會到土地在市場中的巨大作用。

賣完樓後，我有一次到[[華僑]]商店看到有電風扇賣，有的幹部說，這不就是劉天就從台灣進的嗎？很便宜啊。我當時就想：劉天就是不是拿賣樓的錢來買賣電風扇謀利？第二次見到他我就試探地問：你是不是拿了賣樓的錢？他也倒爽快承認：是啊是啊。我又問：那你得的錢我有份嗎？他說：合同中又沒有規定預售的錢是你的還是我的？要結算後才能分。

我們兩個人就開始吵，足足吵了半個鐘頭，後來幹脆去找市長賈華，到他家時已經是下午五點多鐘了，就著粥和豆腐乳，我們邊吃邊談，後來劉天就也承認這個錢他不應該動。我們又搞了個補充協議：錢是公有的，要存入雙方共管銀行，建共管賬戶，雙方指定人簽字有效，結算前都不能動用。

駱錦星-驚天賣國案

我們用了個「補償貿易」的詞，還是引起很大爭議。有人公開吹風：「深圳發生了驚天賣國案」

1981年小區竣工入住，又按照香港的模式成立了我國第一個物業管理公司。這個小區是一個「起點」：住房商品化的起點、按揭貸款的起點、[[物業管理]]等等的起點。看到[[匯豐銀行]]、[[南洋銀行]]在這個項目中獲利，深圳其他銀行也開始陸續開辦此項業務。

雖然我們不提「房地產」，用了個「補償貿易」的詞，還是引起很大爭議。1月1日我一簽約回來，房管局一個抓党群的副局長就跟我說：你膽子真大，這是違反[[憲法]]的啊，要是有第二次「[[文化大革命]]」，你就跑不掉了。還有的幹部說，現在深圳幹部居民都沒房子，你這個房管局長反倒為資本家去建安樂窩。

輿論反應也較大，有報紙公開刊登《舊中國租界的由來》，影射我們的「土地出租」就是「租界」。有人公開吹風：「深圳發生了驚天賣國案」，也有指名道姓攻擊我個人。不過省市領導都支持我們，尤其是[[鄧小平]]等中央領導來後，登上了國商大廈的天台視察，以這種方式對深圳的做法表示了認可，我的心里也踏實很多。

駱錦星-探索與變味

「補償貿易」變身「土地使用費」後，土地活了，但管理也比較混亂，有領導打招呼、批條，使土地成為腐敗的溫床

這個口子一開，就有很多的香港房地產開發商來深圳要求合作，但補償貿易畢竟名不正言不順，在市委主要領導梁湘等的支持下，我們將補償貿易改為合作經營，翠竹苑、湖濱新村、翠華花園、友誼大廈等相繼破土奠基。

我們研究出了一個辦法：合作蓋成的房，高層我拿80%，外商拿20%;低層我拿70%，外商拿30%。然而，「補償貿易」的房地產利潤，蓋成了樓才能拿到，那還得過兩三年;合作蓋房，即使房蓋成了，也只能分到房，拿不到錢。遠水解不了近渴，尤其在市委決定開發羅湖時，經過市里研究，決定把房地產經營規模放大，開始是0.8平方公里，後來增加至2平方公里，大搞「七通一平」，資金更為緊張。

「七通一平」時，羅昌仁任總指揮，我是副總指揮，和建委副主任丁學保負責，實際是我在抓。估計要一億五千萬元，哪里來錢？我們算了筆賬，開發總效益達19個億，但是怎麼能順利拿到錢？

1979年8月，省委書記吳南生組織人馬參照國外和台灣等地有關文件起草廣東經濟特區條例，已經接觸到土地「出租」問題，當時由於怕通不過條例，改用「土地使用費」名詞。1979年省人大常委會已經原則通過。1980年全國人大常委會通過特區條例。於是我們幹脆提出收土地使用費，讓外商獨資。我們公開公布了羅湖小區總體規劃，商住區二樓以下當商場，上面做住宅，商場歸我們，上面港商在香港去賣，五千元一平方米地價，容積率不超過10倍，都建高層。

我們通過外事辦等渠道，引來了德興、海豐苑、新都大酒店等三家開發商，一共收20年土地使用費一億五千萬元。這個標准，對深圳來說，已相當可觀;但當時香港中介地租每平方英尺已達15000港元，相比之下，深圳的地價只是香港的十一分之一。當年收入為4350多萬元。

1983年，深圳通過《深圳特區房地產管理暫行條例》，並由特區發展公司向用地單位收土地使用費，但企業收土地使用名不正言不順，最後只收了兩千多萬。房管局也開始分家並一分為四：房地產公司(專管房地產經營)、物業發展有限公司(專管國貿和配套住宅，後經主管建委市領導提出，建委系統沒有一個高樓，就連公司和樓都給了建委)、深圳住宅公司專管政府住房和民房、寶安縣房管局管寶安縣。

經過這些摸索，土地活了，但管理也比較混亂，有領導打招呼、批條，土地就批出了，被用來轉讓牟利，也有領導子女來參與，使土地成為腐敗的溫床，公開競投也開始流於形式，很多都流拍了。1984年決定政企分開，除協議用地(部隊、政府用地)外，其他全部土地有償使用。

駱錦星-驚世「第一拍」

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驚世第一拍土地變黃金「525萬一次，525萬兩次，525萬三次。」拍賣師劉佳勝一敲槌，攝影鏡頭的閃光燈馬上一齊對准我

在1986－1987年，深圳和國家層面先後出台多項關於土地的政策法規，土地有償使用有了政策依據，在[[深圳]]、[[上海]]、[[天津]]進行土地使用制度改革試點。在公開拍賣前的3個月內，深圳又在內地率先以協議和招標的方式，有償出讓了兩塊商品房用地。其中一塊面積為5300餘平方米，協議出讓給了中國航空技術進出口公司工貿中心，即如今的中航北苑所在地;另一塊面積46355平方米，即現今位於羅湖的文華花園。

1987年10月中旬，中國城市土地改革研討會在深圳召開，12月全國市長會議在深圳召開。市委市政府總結了房地產發展歷史，借著有中央領導和各兄弟城市參加的東風，加上全國有的土地改革走在深圳前，決定舉行這次拍賣。考慮到拍賣、招標可能會引起一些人的反感，所以把「拍賣」改成了「公開競投」。

這塊編號H409―4的地塊緊靠風景秀麗的深圳水庫，面積8588平方米，規劃為住宅用地，使用年限50年。深圳市政府事先在報紙上刊登了《土地競投公告》。

在拍賣之前，深圳市規劃局長劉佳勝給我放風，要我支持參加拍賣。我們公司也先召開領導班子會議，研究認為，深圳房地產公司是深圳房地產界的龍頭。市委書記李灝給我們的獎旗的字也是「敢為天下先」，公司有人才、資金、信譽三大優勢，也曾經到香港參加過拍賣，有這方面經驗，最後班子一致認為，這塊地深房志在必得！

我們畢竟是一家公司，也要對[[股東]]有交待，要確保經濟和社會效益。我們又成立專項小組，由我統管，另一個負責施工的副總，以及一個預算工程師參加。我們一方面到現場實地考察，判斷這塊地值得投資;另一方面組織人員按標書要求制作圖紙作會計預算，發展經營部主管也搞了初步預算，認為我們可以接受的底價在530萬。

拍賣前3天，共有44家企業領取了正式編號參加競投，其中外資企業9家。1987年12月1日下午三點，我還記得是個大晴天，天公也作美。下午三點鐘，我們一行就從公司出發到拍賣地點深圳會堂，大約3點40分，我們到會場時，發現會場內700個座位已經滿滿當當，[[中共中央政治局]]委員[[李鐵映]]、國務院外資領導小組副組長[[周建南]]、中國人民銀行副行長[[劉鴻儒]]以及來自全國17個城市的市長也來到了拍賣現場。領了11號競拍牌後，我們也在會場中間坐下。

拍賣由規劃局長劉佳勝親自主拍，他首先介紹了拍賣地的有關情況，限定開口底價為200萬元，每口價5萬元。「拍賣開始！」劉佳勝一喊，就有一些競投企業開始舉牌。

按照我們的預計，兩百萬肯定不止，所以一開始我們很鎮定，沒有舉牌，一直叫到390萬，我才第一次直接叫到400萬，當時掌聲如雷。到400萬這個價位上，場上的競爭者只剩下了深圳經濟特區房地產公司、深圳市工商銀行房地產公司和深華程開發公司，隨著「420萬」、「485萬」、「490萬」一路叫下來，競價升到了520萬元，這個時候也只剩下深圳房地產公司和工商銀行房地產公司兩家了。每一次舉牌，會場里面「嘩嘩」的掌聲也是一浪高過一浪。

叫到520萬時，我也有些緊張了，離公司預算的530萬元承受價位只剩兩次加價機會了，但我還是比較鎮定，再次舉牌525萬，又是一片掌聲。可能是因為看到我們不斷地加價，也看到是在與深圳房地產公司這個「龍頭老大」爭，再看我們

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拍賣師劉佳勝的姿態志在必得，深圳市[[工商銀行]]房地產公司沒有再應價。

「525萬一次，525萬兩次，525萬三次。」拍賣師劉佳勝一敲槌，攝影鏡頭的閃光燈馬上一齊對准我。第一拍以超出底價300多萬元，地價610多元／平方米成交。整個拍賣過程持續了17分鐘。

在大堂與劉佳勝簽完合同後，一大群記者包圍住我采訪，有記者問：你認為拍賣如何？高不高？我回答說：我們心中有數，不高，請大家放心，我們不會虧本，但也不會從這塊地謀取暴利，盈利不會超過15%。

競拍成功後，公司上下都非常高興，我們也召開了全體職工大會，我說得到這塊地，深圳房地產公司為深圳改革開放做貢獻，又當了一次排頭兵，我們要把兩個效益建設好，力爭一年內建成。

因為這是「中國第一拍」，媒體的反應也很強烈，第二天香港新報頭版報道說，拍賣是中國土地有償使用，中國經濟改革進入新的里程。香港大公報也稱這是理論和實際上的一次突破，香港鏡報報道，這是新中國空前的壯舉，標志中國改革歷史新時期，是市場經濟的一個里程碑。

在這一拍之後，法律層面的突破也很迅速。1988年4月12日，七屆全國人大第一次會議修改了[[《中華人民共和國憲法》]]有關條例，將原來憲法中禁止出租土地的條款刪去，並規定：「土地的使用權可以依照法律的規定轉讓」。土地的禁錮終於完全放開。

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東曉花園1988年7月，東曉花園建成，賣的時候，當時市價可以賣到2000元，但拍賣時我承諾利潤不超過國際慣例的15%，每平方沒有超過1600元，結果不到一小時就賣完，排隊的長龍從樓上排到樓下，甚至有人頭天晚上或下了班就來排。盡管如此低價，公司還是淨掙了將近400萬元。

十年後，1998年2月5日[[《深圳經濟特區土地使用權招標拍賣規定》]]發布實施，規定深圳特區內經營性項目用地一律采用招標、拍賣方式出讓。2001年3月，深圳土地房產交易中心成立。2001年3月6日，《深圳市土地交易市場管理規定》發布實施，規定土地必須在交易中心通過招標、拍賣、掛牌交易方式公開進行。中國的房地產業就在這些政策和法規的逐步開放和完善之後，逐漸成為經濟的重要支柱。

駱錦星-滄桑三十年

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香蜜湖別墅

駱錦星-傳奇人生

一個通信兵、一個郵電局長，突然被放到了改革開放前沿的深圳，搞房地產，而且搞出了國內的多個第一，為行業的發展開辟了道路，並且在上世紀80年代就建立了全球化的業務。

這就是屬於駱錦星的房地產傳奇，也是屬於一個時代的傳奇。

1979年3月，一直從事郵電工作的駱錦星躊躇滿志來到剛剛建市的深圳，原以為按照省里的安排，曾任惠陽地區郵電局副局長的他將負責郵電局的工作，哪知道，領導給他安排的竟然是房管局副局長的職位。

領導說：「來了這麼多幹部，深圳沒有那麼多房子，建房子的重任就交給你了。過段時間再調整。」

「誰知道這一幹，我的下半輩子就去蓋房子了。」如今已年逾古稀的駱錦星大笑說，「我很幸運，[[朝鮮]]戰場和20年的房地產生涯，是我這輩子最有價值的時光。」
[[Category:企業家|CH]][[Category:華人企業家|2]]

駱錦星 - 修訂歷史

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