“輕鬆6招增加賣屋好感度”的版本间的差异

2009年3月30日 (一) 14:45的版本

精打細算賣好厝

售屋前5大評估

家，帶給一家人溫馨及安全，但是當房子不符合家人需求，賣屋換屋勢在必行。

此外，房地產買賣房屋也是近年來熱門的理財工具之一。

如何評估售屋良機、估價、售屋可能風險等等，都是售屋族的售前重要功課。房屋買賣金額龐大，也攸關全家幸福，售前得評估生活需求、理財規劃及市場行情等條件，才能賣得快、價錢好。

評估1：售屋動機評量

家庭成員增加，空間不夠用

家庭成員減少，空間過大

空屋閒置

裝潢折舊，想重新裝潢

考慮小孩上學的學區規劃

移民

房價上揚，賣屋可獲得可觀利潤

環境不夠優良

工作地點調動

常遭受天災意外，無法克服

地段不佳，沒有未來發展性

有財務調度壓力且房子效用不大

交通不便，通勤成本高

利息太高，無力負擔

房屋出租的投資報酬率低於3%（若有兩項以上符合，建議考慮出售房屋）

評估2：剖析房屋特色

售屋前，先估算房屋價值多少錢，並了解市場行情，才能估算出房屋是否熱門搶手，再以此為房屋訂出合理價格。

除了先決條件佳外，想讓房屋有最佳賣相，或提高看屋者的好感度，還可以從視覺、嗅覺、聽覺著手。讓房子外觀乾淨，即使是空屋也展現最佳空間感；帶看時，在環境內點上芳香精油，讓帶看者有好心情，更應保持室內通風良好；聽覺上，讓優美的音樂聲流瀉而出，營造買方好印象。

屋內外屋況加分表：

內部加分項

外在加分項

屋況裝潢新穎

位處靜巷或知名區域

房間數3~4間

附近有知名學區

格局方正

有專人管理

採光佳、通風好

鋼骨結構建造

配有合格之防火設施

使用高效率用電設備

隔音效果好

庭園綠化，設有無障礙設備

註：超過三項特點，屬於中上產品；超過四項，屬於房市搶手貨。

評估3：行情蒐集管道

部分房仲房屋大直北安店說房地產市場流行一句話，「沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格」，有些屋主在定價時，因為考量購入成本及自我情感投射，產生房價盲點而開價過高，直到錯失出售良機後，才願意修正價格。為使買賣雙方在公開透明之不動產市場環境交易，部分房仲房屋會主動提供買賣雙方三個月內「成交行情資訊」，供雙方評估。

房屋行情蒐集其他管道：

• 1.向附近鄰居打聽近期房子出售價格。

• 2.委託多家房屋仲介業者估價，並要求業者提供近期約三個月內的市場成交行情。

• 3.從報章雜誌比較與自家鄰近的個案售價。

• 4.上網查詢公開市場成交行情。

• 5.比較附近預售案行情，再依屋齡新舊折舊一至三成。

• 6.分別以買方或賣方身分向仲介業者詢價。

評估4：常見售屋風險停看聽

常見售屋風險

原因

避免風險方法

買賣無效

若賣方沒有售屋資格或承買人資格不符。

確定雙方身分及資格。

交屋糾紛

交屋後，買方對屋況、使用權有爭議，並要求賠償。

交易前對於屋況應誠實以告，並將權利、細節載明在契約中。

碰到假買方

遇到惡意詐欺的假買方。

確認買方。

證件被盜用

賣方把身分證、權狀等證明文件交給買方辦過戶時，被拿去抵押、借錢等。

交付權狀時，請專業代書開立保管證明。

收不到尾款

房子過戶後，買方可能將銀行貸款領走而收不到尾款。

請買方開立限時兌現的本票，或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶中。

評估5：考慮售屋成本

若你的賣屋原因在於周轉資金，或者將賣屋所得移作其他用途等等，別忘了還要估算賣屋成本，在扣除這些額外花費後，才是真正賣屋的所得淨值。賣屋成本以仲介服務費及土地增值稅為最大支出，如何節稅則是賣屋時的考慮重點。

售屋成本

項目

說明

售前整理

環境再造小額投資

空屋清潔、粉刷、維修等費用能增加房屋本身價值，造成議價空間。

貸款成本

貸款滯納金或違約金

貸款銀行查詢未到期的貸款額度，若有多期欠繳情形，也需將滯納金及違約金等一併清償。

塗銷代書費

尚有銀行貸款或有抵押權設定但尚未塗銷者，會有代書塗銷費，費用一筆約2000元。

稅款成本

土地增值稅

為售屋成本中最大的一筆稅費支出，其稅費的多寡和公告現值與前次移轉現值的差距成正比。

財產交易所得稅

若售屋時產生損失，可於申報個人所得時提列。

原則上，可扣除之金額以當年度申報財產交易之所得為限；不足扣抵者，可於以後三年度之財產交易所得中扣除。

交屋前各項雜費

水電費、大樓管理費、地價稅、房屋稅、瓦斯費等費用分算

在交屋之前應該繳清的費用，交屋當天由代書依交屋當日做分算。

銷售費用

仲介費或違約金

託房仲業者所需支付的仲介費，如發生違約情形也必須支付約定的違約金。

自售廣告費

如張貼廣告、布條、報章刊登費用等。