出价

什么是影响房价的因素

区域环境

• 1.地段

• 2.交通建设

• 3.生活机能

• 4.景观

规划设计

• 1.外观设计

• 2.空间规划

• 3.公共设施

• 4.建材设备

管理维护

• 1.安全管理

• 2.清洁维护

出价之规则流程为何

买方为表示购买之诚意，于签定购买意愿书时，须支付购买总价之一至二％为出价保证金（房价低于一百万时以二万元收取，以现金或即期支票支付，并以一次收齐为限）以为受托人（中介公司）受买方之托前往卖方处做斡旋及价格条件确认之凭据。另一方面，中介公司在买方填写购买意愿书前，会告知客户可供参考之成交行情，并说明出价办法，同时请买方客户详细审阅意愿书之各项条款内容，到此始为完整之议价工作。若卖方客户对经纪人送达之价格不表满意，则再重复进行前述之出价规则，直至买卖双方交易完成。

何谓出价保证金或斡旋金

在为买卖双方进行价格与买卖条件的传达、交涉过程时，为确保双方权益（以免任一方于交易确定后反悔），要求买方支付所出价格之一成之金额称之。但出价保证金并非订金，若交涉不成，未达成买卖确定之协议则无异议退还买方。

何谓订金

所谓订金是买方为确保契约履行，交付他方的金钱（或代替物）而具有契约视为成立的效力。

何谓要约

为意思表示之一种，具有约束力，例如货物经标价陈列者为要约。

何谓斡旋金

斡旋金在法律上并无依据，可以说是房屋中介业为规避法律上订金的规定，寻找较适用者所创造的名词。就字面上的意思，是指当双方意见有所差异时，为了表示诚意，愿达成共识所提出的凭证，换句话说，买卖双方意见暂时无法一致，买方提出部分价金做为表达购买意愿，交由中介者做为居间协调的凭证。主要的目的为促使交易快速有效地完成。

订金付多少才合理

斡旋金可以权充订金吗==

一般成屋买卖上订金的收受范围在房屋总价的* 2％到* 5％左右，若是超过* 5％就属过高，购屋者可要求降低订金款项。

斡旋金在法律上并无依据，可以说是房屋中介业者为规避法律上订金的规定，寻找较适用者所创造的名词，因此，如果买方交付斡旋金是以交付订金的意思交付，则应做订金解释。民法第* 248条有关订金规定，足以说明其意义及其法律的适用性。除此之外若依照民法第* 89条来看，收受斡旋金担任“使者”身份来说，就是中介公司只能代理屋主权利部分，对买方而言，是一种居间传达的机关，只能传达消息，亦即忠实传达买方的出价给屋主考虑是否降价出售。所以就实际上而言，斡旋金只能视为与订金意义相通的“准订金”。

怎么付订金才不会有去无回呢

• 1.掌握付定前契约审阅的权利

• 2.确立定型化契约无效的观念

• 3.确实了解契约的权利与义务

透过中介公司购买成屋时，应如何出价

一般中介公司定的价格，大都已经跟售屋者谈妥某一定的价位，即做为底价然后再加* 10％至* 15％左右做为要价。因此，如果看中某一栋房子，而中介公司要你出个价钱时，将要价打个九折或八五折是一种很合理的出价，以此做为讨价还价的基准，应不致于差价太远，而导致消费者本身权益的损失。

当看到一个喜欢的房子，要先注意哪些事才能下斡旋金

• 1.了解中介公司对付斡旋金的游戏规则：中介公司只是居间协助买卖的进行，并无权收受订金，如果买方有意付出部分价款做为诚意进行交易，则应要求中介公司出具“出价保证金”或是“斡旋金”之收据，并应确认在一定时间内，若交易成立，可转为价款一部分；若不成立，亦可退回，而且屋主未允诺出售之前，买方亦有权彻回斡旋金不买。

• 2.要先明了屋况，确定百分之百合意。

• 3.查阅合约

• 4.比较价格是否合理

• 5.弄清付款方式

• 6.产权清楚

• 7.打听附赠设备为何

• 8.要求中介公司协助履行合约义务

购屋杀价的诀窍有哪些

一般而言，建设公司常用的订价方式有以下两种：

• 1.成本推算法：依土地成本、建筑成本及营业成本加成订价。

• 2.市价比较法：就附近工地同类型个案比照订价。

事实上，如果房市处于“卖方市场”，买方也相对处于弱势。以下有几个指标或现象可以判断现在是否处于“卖方市场”：

• 1.中古屋趋减

• 2.价位调升

• 3.销售率提高

• 4.印鉴证明遽增

• 5.卖方惜售

当您充分了解“卖方市场”情况之后，就可以伺机运用以下每一个“杀价”的技巧，当“买方市场”来到时，购屋者所握有的谈判筹码就更多了：

• 1.市价比较法。

• 2.成本推算法

• 3.吹毛求疵法

• 4.狠杀慢磨法。即先将价格压低到比预期可接受之价格还低的程度，然后再与销售人员慢慢折冲，只要销售人员仍有兴趣继续洽谈，那就必然还有底限，甚至还能试探出底价。对方底价一经掀出，价格也就好谈了。

• 5.欲擒故纵法。若是所有的条件都考虑了，只差价格不满意，就可以拿“不买”或“欲到其他工地购买”为要胁，甚至“非某价格不订购”等来做高姿态的谈判，若是销售人员仍要求留下电话、地址，甚至表示愿意再做某种程度的磋商，那大概就底定了。

• 6.现金折让法。现金交易可免除卖方钜额的利息负担，因此卖方都会给予一定程度的优惠。

• 7.买清交易法。房屋买卖，若是能以“买清”方式成交，亦即契税、土地增值税、代书费及其他一切税费完全由卖方负担，其效果不亚于区区数万元之“杀价”。

• 8.建材赠送法。若是价格僵持不下，则可转而要求更改建材、赠送装璜、家俱或家电等方式，这也是变相的降价。

• 9.人情关说法。

• 10.低姿情商法。购买一般大众化的房子，可以哀兵姿态说明经济状况及负担能力，凭之用以争取较佳的付款方式或杀价，效果往往不错。