首购法律QA

• Q：建商倒闭的事件时有所闻，消费者为了自身的权益，应该如何与建商订立契约才能使权益有所保障？如果建商真的倒闭了，消费者应该寻何种途径解决？法律真能保护权益受损的消费者吗？

建商倒閉跑路，讓買預售屋之民眾欲哭無淚之情事常一再發生，所以對於建商的選擇，是保障自己的第一步，風評佳的建商，是長期累積出來的，現在市場行情狀況好，有許多的建商是只有推一個案件就準備結束營業的，就是俗稱的「一案公司」，對這種建商的推案，最好要慎重考慮清楚，如果不能確定建商的成立時間，可以上經濟部商業司的網站查詢，或要求建商提供過去的推案資料供客戶了解，這樣就較能避免買到一案公司的房子。另外，現在許多建商為了保證自己的誠信，也會將土地先信託給銀行，這樣對消費者也是有保障的。

萬一如果真的不幸遇到建商倒閉，建議要冷靜，如果可以找到其他受害人，可以考慮組成自救會向建商打團體訴訟，或向消保官申訴，請消保官出面保障消費者權利，不過如果建商真的是因為財務狀況不佳而倒閉，通常土地或建物都會有銀行的高額抵押存在，就算告?建商，也無法獲償，所以慎選建商才是最重要的。

• Q：购买中古屋最怕遇上海砂屋、地震屋、凶宅…等问题屋，因此若卖方在卖屋时刻意隐瞒实情，等买方付了订金或交屋后才发现，这时候买方可以反悔，要求退回交付买方的金额吗？可以索取额外的理赔吗？是否也有时间上的限制呢？

购买中古屋常会发生屋况瑕疵等问题，这些问题有时是因为屋主刻意隐瞒，有时是屋主自己也不知道，例如海砂屋，有时从外观根本看不出来，依据民法规定，如果屋主签约时都有据实告知，则无论何种瑕疵，屋主都不必负责，但如果确实有瑕疵，且瑕疵是在交屋前就已存在者，则不论屋主是否知情，屋主都必须负责，这就是所谓的无过失责任。

有些差劲的屋主故意隐瞒屋况瑕疵，这时民法对于屋主就有一些相关惩罚性的规定，例如买方不必因迟延检查通知而丧失解除权，也不受到通知后六个月内须行使权利之限制，至于买方是否可以要求解约，则必须视瑕疵状况而定，如果瑕疵轻微，仍不可以主张解约，但可以请求减少价金，且买方如果因此受到损害，还可以另外要求赔偿，例如有漏水而屋主故意隐匿，结果买方装潢后开始漏水，则除了漏水所减少的价值减损得请求赔偿以外，买方因装潢所生损失，也可以一并请求赔偿，不过请求时间最多只有五年，还是必须注意。

另外，如果屋主故意隐匿瑕疵，因标的物之价值会有减损问题，所以刑事上可能还会构成诈欺罪，是必须坐牢的，所以如果有房子出售，而屋况有瑕疵，最好还是据实告知买方，实务上可以由买方自行修缮，但必须将减损价值反映在售价上，或者是确认修好后再出售，否则刻意隐匿或以粉刷装修等方式隐瞒，虽一时不必然会被发觉，但终究还是会被买方发现，反而增加后续处理之时间与成本。

• Q：买卖交易以诚信为贵，但若卖方收了买方的自备款却不交屋，这时候买方该如何是好？为了避免这种交易纠纷出现，买方应该如何事前预防才能达到买屋低风险？

卖方收了买方的钱后反悔不卖，并不罕见，这时就要看买方的态度，此时买方有两种选择，第一种是坚决继续履约，如果买方决定要继续履约，而房子还未过户时，可以先向法院声请假扣押，防止屋主过户给第三人，然后再向法院提出诉讼，请求屋主履约，等获胜诉判决确定后，就可以直接向地政事务所申请办理过户。

但如果买方不坚持要继续履约，则应该要视契约如何约定，以定其赔偿金额，如果双方无法获得共识，还是必须由法官判决，不过如果善加利用各乡镇区公所的调解委员会，有时不必打官司，也可以得到圆满解决。

屋主悔卖的情形，最怕的就是屋主收了钱避不见面，为了避免这种状况，目前各中介公司的履约保证制度，即可防止这种情形，因为实施履约保证制度，在屋主未点交前，买方的钱都是在专户内保管，所以就算屋主悔卖，买方也不会“钱屋两失”。

• Q：卖方的房子原先为出租他人使用，但若过户之后租方却执意不肯搬走，这时候新屋主应该如何是好？是否能依照法律条文来强制驱离？

有关买卖的房屋之前已有人承租，如果承租人有实际在屋内使用，且租约未超过五年，此时承租人的权利并不会因为房屋买卖而受影响，也就是说，新的买方仍必须租给房客，一直到租期届满或双方契约终止，这就是所谓的“买卖不破租赁”。

但如果是超过五年的租约，则必须经过公证，才会有此一效力，所以除非房客有违约或欠缴租金致契约被解除之情形，否则新屋主是不可以要求房客搬迁的。因此，要买有人承租之房屋，事先就必须考虑清楚。

• Q：缺乏购屋经验的首购族如何在买房子时避免碰到假屋主而受骗上当？而法律上又有任何条文是能保障无辜上当的受害者吗？

房地产诈骗有许多型态，缺乏经验的首购民众，最好要聘请有经验的代书为其把关，如果可能的话，最好还是透过知名的中介公司来购屋，因为中介公司对于委售案件，都会进行产权调查以及履约保证，而且相关经验丰富，对于异常案件都会较有警觉，因此透过知名中介公司买房子，虽然要付服务费，但相对的风险也少了许多。

如果中介公司在把关上有疏失，买方也可以向中介公司请求赔偿，所以较无风险。至于法律条文有许多的保障条文，例如诈欺罪、侵权行为等规定，权利受损之人都可以援引向法院提出诉讼，以惩治不法之徒。