签约

何谓屋况确认书

于签立房屋买卖契约时，双方就屋况、装潢等设施所填写之表格，做为交屋之依据，以杜绝纷争。

买方在签约时应注意哪些事项

• 1.签约主体－签约主体即买卖当事人。

A.确认权状所有权人是否为完全行为能力人房屋所有权人，年满二十岁，有完全行为能力，其所签订的买卖契约书才有效。

B.公司法人财产出售公司法人出售公司财产应该具备股东会特别决议的规定；反之若未经过股东会特别决议，出让公司财产的行为则属无效。另外在签约时，出售公司（卖方）须检附土地登记规则第四十二条规定之法人登记证明文件及其代表人之资格证明。

• 2.签约客体签约客体即为买卖标的物，签约时为了保障买卖双方的权益，在签约之间必须做好产权调查工作。

在决定签约之前，如何确知该房地产权是否清楚

通常买房地产的人，只看到卖方提出土地或房屋所有权状，就相信卖方有权出卖，这是大错特错的事。所有权状充其量只能说明或证明卖方对该不动产曾经有过权利而已，何况权状会有假造的。

因此，在签约之前必须确知房地所有权之归属，以及有没有其他足以妨碍所有权行使或减损所有权价值的权利存在，以免买到设定抵押等他项权利或已经法院查封、假扣押、假处分及将进行拍卖的房地。

要知道卖方到底有无出售之权利，最好的方法是亲自到地政事务所声请发给土地及房屋总登记誊本。因为民法规定，我国对不动产的认定，系采登记生效要件主意，凡依法律行为而取得之设定，丧失及变更者，非经登记，不生效力，即定登记有错误或有无效之原因存在，在其未更正或依法涂销登记之前，仍然有效。这些誊本可上网查询申请或亲至地政事务所申请。

如何审视契约，保障权益

一般在与房屋仲介业者买卖房屋过程中，依其属性及过程，大致有下列三大类契约行为：

• 1.委任契约—当卖方在委任仲介公司代为处理出售不动产时，必须仔细审视委托契约上之条文，在签约的同时，其契约内容必须兼顾到屋主的权益，重点如下：

A.是否提供客观、公开的成交行情做为屋主之估价参考

B.是否有清楚规范卖方权益、监督委托品质的保障

C.是否详细说明专任委托或一般委托的屋主权益差

D.是否清楚的注明其所需要做的广告及销售方式

E.未经屋主同意不得任意变更价位及收授买方之订金

F.屋主支付服务报酬之情况及方式是否明确订定

• 2.出价意愿书当买方欲购买某一不动产，但因价位上的差距，仲介公司即会要求你签立出价意愿书，并支付斡旋金，首先你必须了解其不动产之产权及坪数是否清楚正确，并了解仲介公司之斡旋式同时，在支付斡旋金时，契约上是否有清楚的写明斡旋金额、斡旋规则及斡旋金退还方式，成立时就将斡旋金转为定金，不成立即退还。

• 3.买卖契约书—对卖方而言：

A.确定买方是否为真实买方

B.了解买方之付款能力及贷款额度，若同意宜先言明过户后，需请买方开出与尾款相同数额之商业本票，以确保自身权益。

C.屋况之载明确认，以防将来纠纷之发生。

• 4.买卖契约书—对买方而言：

A.首先必须要确定卖方是否为屋主或授权代理人身份动产购买之不的标示、坪数、栋别及楼别是否正确，并可核对其土地及建物之誊本应先了解屋主是否尚有贷款，其金额是否超出成交之价金屋况确认及屋主附赠之物品须注明在契约上。

B.违约之处理方式，应以公平处理之。