中古屋

辨识中古屋瑕疵的方法有哪些

• 1.看屋时注意被掩盖处。

• 2.留意壁纸或墙壁是否有水渍的痕迹。

• 3.海砂屋、辐射屋可透过检测单位测出。

• 4.卫浴及厨房设备不可轻忽。

• 5.一切产权以查验正本为凭。

消费者在中古屋交屋过程中应注意哪些事项

一般认为验收手续完成，代表买方接受卖方交屋之屋况即为其接收不动产的开始，所以当交屋时若有明显可兹辨识之瑕疵，买方如因为不在意且未及时向卖方反应，一旦交屋后，此项保固责任就可能因该瑕疵不在建商保固范围或保固年限，而必须自费整理了。唯若验收过程曾向卖方（建设公司或前任屋主）具体反应，卖方就有责任将房屋完整无损地交付给买方。

在成屋交易方面，最让买方或中介公司头痛的，莫过于房屋漏水问题。由于漏水问题及工程可大可小，若未实际居住使用的话，卖方可利用墙面粉刷、贴壁纸等手法遮掩一时，买方只有在真正迁入使用一段时间、或大雨临盆后才会发现问题，这时，购屋人面临的是如何维护本身权益。

依据相关法令规定，房屋完成交易后半年内，购屋人可申请向上一任屋主要求负责维修，至于实际维修及费用负担则有赖双方之谈判协议内容而定了。

购买成屋有哪些价格优势可以掌握

一般中介交易，大多采取将五年屋龄的房子每坪单价为同一区段预售屋房价的九成价左右订价，并随其屋龄增加、屋况良好与否、该区域属迁出人口或迁入人口居多等性质而有所增减。

购买成屋的优势大致包括：

• 1.单价、总价较预售屋实惠。

• 2.可立即使用。

• 3.房地产飙涨时，成屋涨价反应较慢。

• 4.可事先了解产品及附近居住环境、居住份子等。

高龄中古屋研判诀窍为何

• 1.外观。外观设计呆板单调，正面建材采马赛克或洗石子，而侧、背面则仍为最基本的水泥粉光。

• 2.大门。一般均使用单扇木门。

• 3.阳台。宽度多半只有一米，地面使用红钢砖，墙壁为水泥粉光。

• 4.地板。最常见为磨石子、磨石子地砖、塑胶地砖或舒美地毯。

• 5.厨房。地板铺八角形红钢砖，墙壁为白色磁砖仅贴半截，流理台及炉台为砌砖贴马赛克。

• 6.浴厕。地板铺马赛克、墙壁白色磁砖仅贴半截，而水龙头开关亦有使电镀塑胶制品，有时热水器还安装在浴室内，而热水管仅采用白铁管。

• 7.门窗。采用木质门或本色（银白色）铝门窗，并且没有附加气窗及纱窗，外侧部分可能还留有严重氧化所形成的锈斑。

• 8.隔间。采用木板或三夹板，隔音效果极差。

• 9.梁柱。较为粗大，且位置不当，往往大梁横过客厅或卧室。

• 10.门槛。最常见者为磨石子或贴马赛克。

• 11.踢脚板。采用水泥粉光或磨石子。

• 12.墙壁及天花板。如有油漆变色、斑点或剥落现象，可能是渗水或漏水的征兆。

• 13.电气设备。采用杂牌电气设备，电源开关数量不足，设置位置也不妥当。

• 14.排水系统。往往因排水系统阻塞而于屋外后侧另辟排水管道，水压明显不足。

• 15.斜角补齐。

售屋者非屋主怎么办

屋主即是所有权人，于法令限制之范围内，得自由使用、收益、处分其所有物并排除他人之干涉；消费者可掌握具体的方法，即是请销售人出据土地所有权状及建筑物所有权状、身份证，所有权状上登记所有权人是否为本人。

至于委托他人销售，又可细分为二：一为委托其他第三人（自然人）销售（俗称跑单），二为委托房屋中介公司（法人）销售；在不动产交易习惯上，委托他人出卖不动产，或委托他人代理签订不动产买卖契约者，依民法第五三四条规定，应有“特别之授权”，且现阶段中介实务受委托人皆习惯与屋主签订“不动产专任委托书”，故消费者可要求代理人出据屋主之“授权书”或“委托书”以资证明有合理之代理关系。

建议消费者（买受人）于签订不动产买卖合约之际，甚至于付订金之时，必须确认售屋人之身份证件与房地产权资料。若收订金之人或签约之出卖人并非不动产的所有权人，则必须请其提出所有权人特别授权之“授权书”或“委托书”及所有权人之印鉴证明。

购买十年以上的中古屋应注意哪些问题

久的房子可能会有水管生銹或屋顶、外墙龟裂渗水问题，购屋人可借由实地勘查房屋状况及向左邻右舍探听消息得到概略轮廓。由于早期房屋的热水管多半为白铁管，再经十几、二十年的使用，可能会有污垢，部分水电专家有时会建议干脆将其换为不銹钢明管，唯此种做法的先决条件是独栋洋房或得经过上、下楼层住户同意方能进行。

比较让一般人望而生畏的问题是屋顶或墙壁龟裂渗水，这种情形在一些潮湿地区更为明显，屋顶或墙壁渗水将可能产生“壁癌”，严重者甚至会有屋顶漏水、异臭等情况。

由于房屋漏水问题可大可小，轻者上防水处理油漆即可，严重者可能要进行大翻修。因此，当消费者购买屋龄较旧的中古屋时，千万不要有“白吃午餐”的想法，仍应仔细勘察房屋的室内及室外维护保养，免得因小失大。

购买成屋如何避免纠纷

• 1.确认卖方出售人身份，若非所有权人应要求其出具授权书。

• 2.事先做好产权调查工作。

• 3.卖方债信调查。

• 4.确定所购房屋是否有承买资格限制。

• 5.合约书中加注：A.房屋重大瑕疵等解约条款之约定，B.无租赁切结。

• 6.向卖方索取车位、顶楼使用等相关证明书据。

• 7.当地成交行情资料收集。

• 8.房屋现场察看。

• 9.寻找中立、形象好的代书或中介公司，甚至有银行出具保证书的中介公司买房子。

购买成屋时如何免于被哄抬价钱

在此提供三种方法做为判断价格是否合理的参考：

• 1.中介公司估价。

• 2.搜集附近的成交行情。

• 3.经验比较法。

一般来说可依照附近新推出的现成个案予以折扣抵算—新完成的成屋或余屋以九折估算，十年左右的房屋约以七折计算，概算后可得参考价格，以为双方协议时的价格依据。