逾放屋
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何谓法拍屋
法拍屋简单来说就是不动产原持有人因牵涉法律问题，其遭法院查封拍卖的房子。不动产被拍卖的原因很多，一般而言，可归纳为以下三种：
- 1.欠债不还。
- 2.抵押债务不还。
- 3.欠税未缴。
不动产遭法院拍卖的原因为何
不动产遭法院拍卖的原因有很多，但就一般而言，可归纳为以下三种：
- 1.负债不还
债务人欠钱不还，若经债务人提出民事诉讼，并获得胜诉之确定判决或假执行判决，而债务人仍不履行清偿责任时，债权人可向法院声请强迫执行，由公权力来查封并拍卖债务人之不动产以抵债。
- 2.抵押债务不还
若债权人对债务人之不动产设定有抵押权，而债务人不履行清偿责任时，债权人即可依法行使抵押权，声请法院拍卖以抵偿债务。
- 3.欠税未缴
根据税捐稽征法第三十九条规定：“经确定后逾期未缴之税捐，由税捐稽征机关移送法院强制执行。”按土地所有权人依法应缴纳地价税，房屋所有权人依法应缴纳房屋税，纳税义务人如逾期未缴，则可由法院强制执行拍卖以抵偿欠税。
法院所拍卖不动产之基本特性有哪几种
此乃购买者为恐标的物尚有租约存续或法院不负责点交等产权纠纷情事所致，或因不谙标购手续或认为风水欠佳等迷信观念而减低投标意愿，所以通常法拍屋标售时竞价者都不多，得标机会相对增大。
- 1.市场公开
法院拍卖之过程极为公开，基本上并无特殊之资格限制，任何人只要有足够的资金，依循正确投标步骤皆可参与标购。
- 2.差异性大
由于拍卖之不动产区段不一，有的可能位于寸土寸金的地段，当然有的也可能在乏人问津的偏远地带，再加上标的物本身的差异也很大，因此标购之前应仔细分析，以免失误。
- 3.产权保障
法拍屋是透过法院民事执行处公开进行拍卖，因此产权之移转当可确保，即使遭拍卖之标的物原系财务纠纷所致，纵然日后有所异议亦不致影响产权之取得。
清点移交法拍屋的重点为何
若是法院拍卖的不动产，拍定后法院负责点交，购屋者较可安心竞标，因为法院有义务在拍定后将该不动产清点腾空后，当场交予得标人，对购屋者来说较有保障。
但是通常有下列情况时法院不负责点交：
- 1.查封该不动产前已出租给第三人，因民法第425条规定“买卖不破租赁”，租赁关系依然存在，等租期约满，标购人才能承受。
- 2.查封时无人居住，拍卖时无人提出异议。
- 3.无所有权状，在地政机关属未经登记状况。
- 4.共有人具优先权。
- 5.增建、违建、建地及建物分属不同所有人。
- 6.投标人资格受限，如农地、厂房之移转。
- 7.持分未经分割等状况。
购买法拍屋有何优、缺点
优点
- 1.价格较低
因为法院执行拍卖的不动产，都是要求立刻变现以清偿债务，为能顺利标售，价格都以低于市价的一至二成为底价，万一流标，法院依职权可再次降低20％进行拍卖不成的话再降20％，直到拍定为止。
- 2.竞争者少
- 3.产权保障
法拍屋是经由法院民事执行公开进行拍卖，产权移转较有保障，并且迅速一般在拍定后七日内缴足价款，即可取得权利移转书。即使因其遭拍卖之标的物是因财务纠纷所致，日后有所异议，也不影响产权取得。
- 4.市场公开
任何人只要有足够资金，即可循正确投标步骤参与标购。
缺点
- 1.风水迷信
因遭受拍卖的房子大多发生过财务问题，以民间信仰而言，都怀疑该房屋风水不佳问题难克服，常有阴影存在，为避免此种困扰，最好在参加标售前先去除疑点。
- 2.屋况不佳
万一屋况真的不佳，购屋者可依据民法第八百十一条有关“动产因附合而为不动产之重要成分者，不动产所有人，取得动产所有权。”之规定，请求原屋主负责赔偿毁损，以保障买屋人权益。
- 3.资金庞大
购买法拍屋，除必须缴交保证金外，得标七日内得缴清所有屋款。若无法如期缴纳法院会将再次拍卖，并由保证金中扣除差价，所以务必备妥资金。
如何参与法拍屋之标购
一.参与法院拍卖之先决条件：
- 1.资讯灵通
除了多注意报纸及法院之公告，并详细了解法院民事执行处之拍卖程序外，对于被拍卖房屋之地段、地形、交通、环境以及装璜等都要尽可能的多去了解，而对所有权之处理情形，如出租、抵押、典权等则应详细查阅，以免花了高价而标到不尽理想的房屋。
- 2.资金充裕
参与标购，除了应缴之保证金外，依强制执行法规定，应于得标后七日内缴清屋款，若不能如期缴纳，法院将再执行拍卖，并且此次拍卖所需之费用与上次拍卖间之差价，均自该保证金中扣抵，因此，手上必须握有相当的资金才能参加法院之拍卖，以便能如期缴清款项，并取得产权。
- 3.评价精确
- 4.正确判断
二.投标人之资格限制：
通常投标常由本人自行为之，而个人投标只需备妥印鉴、身份证即可，此外，亦可委托他人代理投标，此时则需再检具委任书，但代理人必须具备下列资格：
- 1.执业律师资格。
- 2.与委任人间有雇佣或亲属关系者。
以上第2项如为公司法人，欲参与投标时原则上应由负责人出面，但亦可出具雇佣关系证明书委由公司职员代理投标，如代理亲属投标，则仅需出具户口名簿等文件证明其身份即可。另外，限制行为能力者只需法定代理人之同意，即可参与投标，但无行为能力者不得参与投标。
三.法院拍卖不动产之公告内容：
法院在接获债权人声请拍卖并经鉴定价格及办妥手续后，便会订定拍卖日期，并公告周知，除法院之公告以外，当地之报纸亦须刊登，并且公告刊出之后，依法必须相隔十四天以上才能进行拍卖，至于其内容则需包括以下各有关事项：
- 1.不动产所在地、种类及其应载明事项。
- 2.拍卖最低价款。
- 3.合并或分别拍卖。
- 4.保证金之数额与缴纳方法。
- 5.投标与开标之时间、地点。
- 6.阅览查封笔录之日期与处所。
- 7.是否涂销抵押权，及是否负责点交。
四.填写标单应注意事项：
- 1.仔细填写：标单上之各栏项目均应仔细填写，同时核对投标不动产之座落位置，并将标单投入正确标柜。
- 2.高于底价：由于拍卖之前，鉴价单位已先按市价打七折或八折订定底价，因此填写标单时，一定要高于底价，才有得标希望。
- 3.拍卖类别：法院拍卖之标的物，有仅拍卖建物部份，也有仅拍卖土地部份，有的则是建物连同土地一起拍卖，填写标单时，务必要认清标的类别，方不致估计错误而坐失良机。
- 4.报价诀窍：如建物与土地合并标售者，在预计总价上可将土地部份略为调高而降低建物部份之比例，因为得标与否取决于总价，而土地应缴纳之土地增值税则由卖方负担，亦即由法院在拍卖价款中扣缴；而房屋之契税则由拍定人负担，如依此原则报价，将来在买卖移转土地税负方面，可以节省一笔开销。
五.缴纳保证金时应注意事项：
- 1.保证金封存袋与投标书为同一信封之正反两面，填写时应注意各项栏位，不可忽略。
- 2.保证金在一万元以内者，直接以千元钞票放入封存袋内，在一万元以上，必须为各银行所签发，而以台湾银行或法院所在地台湾银行分行为付款人之支票、本票或汇票并放入封存袋内。
- 3.保证金封存袋口，须经投标人签名盖章后再予密封，如未得标，得以密封袋口所用之同一印章具名领回。
六.拍定得标后如何办理产权登记：
依民法第七百五十八条规定，不动产所有权之移转不经登记不生效力，因此投标人虽经法院拍定得标，但未到地政机关办理各项登记事项之前，其所有权依然不生效力。
- 1.取得权利移转证明书。得标人应依规定，在拍定后七日内缴清屋款，以便依强制执行法规定，由法院开具权利移转证明书。
- 2.申报契税。契税是由拍定人负担，而契税之计算标准是以拍定价格为依据，申报契税应填具契税申报书乙式四份，并附上权利移转证明书正本与影本三份，及拍定人之户籍证明一并向税捐机关申报，等到申报完成，再将收据黏贴于权利移转证明书上，就可以向地政机关办理所有权移转登记。
- 4.办理所有权登记应准备之文件如下：a.所有权登记声请书。b.登记清册。c.权利移转证明书正本与影本各一份。d.身份证影本。e.户籍誊本。
七.标购法拍屋应注意事项：
- 1.法院是否负责点交。通常法院不负责点交的情形有三：a.不动产遭查封之前已出租与第三者，而租赁关系依然存续，此时需等租约到期，标购者方有权承受。b.查封时房屋无人居住，拍卖时亦无人异议。c.法院公告上如注明“未经登记”即表示该建物为违章建筑，因其没有所有权状，法院当然不负责点交。
- 2.产权之取得及登记。
- 3.实地察看现场。
- 4.市场行情动态。一般而言，在经济不景气或房地产低迷之时标购法拍屋较为有利，因为此时不仅价格低廉，并且竞价者少，较容易以低价标到地段好、格局佳的房屋。
- 5.土地共有人持分遭拍卖。如两人共有一笔土地，其中一人在该土地上持有建物，如其因债务问题而遭法院查封、拍卖时，另一共有人可就此一遭受拍卖之共有人之持分部份主张优先购买权。
- 6.优先购买问题。
如何搜集法拍屋资讯
法院拍卖不动产是经常性的，若对购买“法拍屋”有兴趣者可注意其公告程序与内容，并搜集各相关资料。
法院接获债权人声请拍卖后，会“嘱托”地政机关予以查封，然后由地政单位进行土地鉴价，由建设单位进行建物鉴价，办妥各项手续后，订定拍卖日期，并公告周知。
公告刊出后，必须两周以上才能进行拍卖，因此此期间便可展开资讯的收集。除了法院的公告外，在当地的报纸上也会刊载，可从此二者了解拍卖状况。
除了注意法院公告、报纸及部份房地产周刊杂志之外，更应详细了解法院民事执行处的拍卖程序。尽可能了解不在公告内容的资料，因为公告中虽说明了所在地、案件种类、最低价、合并或分别拍卖土地与建物、保证金额度与缴纳、阅览查封笔录、拍卖后是否涂销抵押权、点交和投开标时、地等详情，但拍卖房屋的地段、地形、交通状况、生活机能、环境等，最好亲赴拍卖物所在地进行了解。标的物有关典权、出租、抵押等状况也必须详细了解，以免因了解不够产生困扰。
法拍屋的投标程序及注意事项为何
标购法拍屋流程如下：债权人声请→法院查封→鉴价→公告、拍卖→拍定→缴价款→领取权利移转证书→法院点交→申报契税→申报工程受益费→申请所有权登记→领取所有权状。
选定欲投标的“法拍屋”，评定完欲投标的价格后，填妥标单，依下列程序完成投标：
- 1.填写标单，价钱要高于底价，并在开标时间前完成投标。
- 2.保证金放在封存袋密封，在封口处签名或盖章。
- 3.投标。
- 4.开标。
注意事项包括：
- 1.注意围标。
- 2.在标单上，土地和房屋是分开计价的，不妨房价标低些，土地标高些，这样买方可以少付点契税，而土地现时增值税则由买方负担，法院会自拍卖价款中扣除，在未来买卖移转时以可节省税负。
- 3.投标人在得标后，若未到地政机关办理登记事项前，依然不算取得所有权，必须等到完成登记，才算购买法拍屋成功。
卖屋过程中可能发生的潜在危机
从委托房仲公司卖屋开始到整个售屋过程，签约、用印、完税、交屋等约有几个风险可能发生的时点，屋主不可不注意：
卖屋风险及避险之道—
一.出售阶段
- 1.不知市价为何，该如何订价。
可能风险：售价太高，销售不易；售价太低，不忍贱售。
避险方法：参考“成交公报”，并请房仲公司做估价服务，以了解区域行情。
- 2.希望早点成交，又能卖得好价钱。
可能风险：客源少成交不易，也不易卖到好价钱。
避险方法：委托形象避险方法：委托形象佳的仲介公司代为销售。
- 3.专任委托好，还是一般委托好==
可能风险：一般委托书可能同时收取订金而发生一屋二卖的情形；专任委托书，仲介公司努力不足时只能等契约中止后才能收回处理。
避险方法：仲介公司深怕付出努力但成效无法掌握，所以多不愿签定“一般委托书”，除非是小型仲介公司，在其案源不足之下才会考虑接受。
二.签约阶段
权状不放心交给买方找来的代书。
可能风险：可能有变造身份证、印章将房屋出售骗取他人自备款或向地下钱庄抵押权状借款的情形。
避险方法：代书宜中立、公正，交付权状宜索取签收单。
三.用印阶段
办自用增值税资格不符
可能风险：增值税高过预期。
避险方法：可透过税捐机关查明能否适用自用增值税。
四.完税阶段
- 1.增值税概算有出入
可能风险：增值税高过预期。
避险方法：可请仲介经纪人或税捐单位做增值税概算服务。
- 2.借屋装修起争议
可能风险：由于装修期间所有权仍未移转，若因第三人或天灾人祸致使屋况受损，徒增交屋困扰。避险方法：借屋装修期间买、卖双方权利义务关系宜以书面明订之。
- 3.尾款支付之时间及方式
可能风险：有诈骗集团付出三成款项后，俟产权移转为买方名下取得七成贷款逃逸。
避险方法：事先约定尾款交付的时间与担保方式
五.交屋阶段
- 1.屋况争议
可能风险：赠品、是否漏水、龟裂、是否为海砂屋，若买方有意见将拒不交屋或要求赔偿。
避险方法：屋况应据实以告，且在签约时书面列举相关赠品。
- 2.使用权争议
可能风险：顶楼、一楼加盖或车位使用权因他人有异议或遭拆除而要求赔偿或解约。
避险方法：使用权（或约定专用使用权）等应事先主动告之。
六.其他
与加盟店的买卖纠纷
可能风险：发生纠纷时因母公司与加盟店属不同法人，只能对加盟店申诉。
避险方法：加盟店不等同于加盟母体，屋主应详加分辨。
除此之外，部份标的物若另有限制，则法院在拍卖之初会特别声明，如拍卖国宅，投标人必须符合国宅申购条件；若是拍卖农地，则必须具备自耕农身份；工业区之土地及建物须有兴办工业之条件。
