特殊产品

何谓“楼中楼”

在大楼中，分隔的上下两层以室内梯相连，而成为楼上、楼下设计，并将客厅挑高，使单调的都市平面生活空间富于立体变化与情趣。

何谓“夹层屋”

所谓“夹层产品”，是在楼层与楼层间多出一层，自然多出该层使用面积，以往最常见的夹层是在浴室厕所或厨房上端再行夹层，高约一米多，做为贮藏室之用。而脑筋动得快的商人，便著手于挑高设计的室内，再予以多出一层做卧室或和室，使得狭小的空间顿时多出一层，于是两房变三房，只比二房的房价再多一些即可，借此增加产品的销售。

何谓地上权住宅

乃在他人土地上有建筑物，其他工作物或竹木为目的，而使用其土地之权利。其作用在使无土地之地上权人得利用土地所有权之土地，建筑房屋、工作物或培植竹木；以调济“权”与“用”之关系，使土地能发挥最大功用。

何谓“工业住宅”

一般所谓工业住宅，是指把兴建在工业区的厂房及设施，改成住宅使用及贩售。此类实为工业厂房却违法使用的建筑体。

工业住宅都是非法的吗

一般要说合法，意指可供住宅使用，就实质来说，工业区中的确有合法可供住宅使用的部份，那就是“工业住宅社区”，它是为工业区从业员工所设计的集合住宅宿舍。都市计划区须经主管机关核可，于建厂计画中提出申请才算合法。若是非都市土地，则必须是丁种建地才可。

夹层屋充斥，消费者如何自保

本公司提出三点建议，供消费者选购夹层屋时的参考：

一.依挑高不同，规划夹层型式：基于住宅居住舒适性的考量，不同高度的挑高可以施作夹层的范围也会有所不同，四米二以下的产品，只能做阁楼或储藏室等较低利用率的空间，复式楼板则只能在挑高四米二的部份做夹层，五米以下的挑高，最好也只做当层面积的二分之一到三分之一为宜，以免造成生活上的不舒适。

二.最好与建商就“二次施工”问题签立“委建契约”。目前建商进行预售夹层屋交易，大多不愿对二次施工做下承诺，这对消费者来说是极为不利的，因为此举必然会造成听任承购户自行施工的情形，不但品质无法一致，甚至会对建筑结构安全造成未知的危害，影响生命及财产安全。因此。购买挑高产品时，最好也能同时取得建商完成“二次施工”后交屋的承诺，亦即在房屋买卖契约外，另行订立“委建契约”，建商由于有交屋及其后保固的需要，自然会重视夹层的品质与安全性。

三.购买夹层屋估价要领：

在未有夹层存在的纯挑高产品，挑高越低、价格越低。而有夹层设计的产品须视建筑设计及质料而定，一般建商一体成形采钢筋混拟土结构者，可依区域违建处理宽严，以市价二分之一到三分之一购入，应该还算合理；至于一般H型钢结构的夹层，则仅依成本计价，并应依十五年的耐用期限计算折旧，平均每坪以不超过五万元为原则。

不过，站在“自用”的立场来看，以较少的价钱，买较大的空间，在不考虑将来转手买卖的情况下，夹层住宅应该还算是资金不甚宽裕的首次购屋族相对经济的购屋策略。

选购夹层屋时，消费者可能面临的风险有哪些

一.安全问题

夹层部份是由建商负责施工，还是客户自行负责==

如由客户自行施工，通常会发生施工费用过高的问题，如此一来一则可能将超出购屋预算，再则客户如果不慎使用不牢固的建材可能会发生安全上的问题。

二.夹层材质问题

建商所负责施工的夹层，购屋人应事先确定建材，以保障住屋安全。

三.楼层高度问题

夹层产品的楼高都是挑高设计，所以楼层高度必须考虑进去，如客户明明是买八楼的预售屋等到交屋时可能将发现是附近房子十一楼的高度。

四.水电问题

夹层部份的水电配管是否有安装==

如果没有，交屋后购屋人还要额外花一笔费用。

五.坪数问题

预售屋通常都将夹层坪数并入销售面积，使得换算成每坪单价的价位，比同地段行情低很多但有些情况是扣除夹层的销售坪数，换算成每坪单价后的价位，却比同地段的行情略高，这一点，购屋人须特别注意。

六.合法性问题

夹层屋是属于“室内违章建筑”，和楼中楼建筑结构不同的是，夹层并非计算在容积率中它纯粹为室内的加盖物。一般夹层屋都是在建设公司拿到使用执照或等房屋交屋时，再以二次施工的方式，搭建室内夹层。

七.产权问题

夹层面积是属于违章部份，故无法登记在权状面积内，对以后房屋买卖是一大问题。

选购地上权住宅的优缺点

购买地上权住宅售价的确较一般住宅便宜，如果消费者能摆脱传统“有土斯有财”的观念，渴望购屋但手头现金不多的自住型购买者可权住宅列入考虑购屋范围之内。虽然目前地上权住宅的定价策略因个案均为推出尚无轨迹可循，但以各项成本计算，地上权住宅不宜高于一般行情的七成。总之，地上权住宅不适合投资，只宜自住。

购买设定地上权住宅所付出的成本较高，若以五十年设定期限的产品为例，消费者除一般贷款外，在这五十年当中，每年房屋连同土地权利金固定会有二％左右的折旧，再加上管理费、税捐等金钱收入，消费者不见得能省下多少费用，而反观一般住宅虽然也有折旧问题，损失部份却可为土地增值所抵销。

而一般房屋具有保值性，地上权住宅没有，购买地上权住宅就好比预付现金，期限一到便必须交还房地，而且这类房地产的使用期限，随著年限愈接近，后续接手的人可使用期间逐渐缩短，因此脱手转售势必较一般住宅更为困难，消费者应多加留意。

选择开放空间住宅，应注意哪些事项

根据开放空间的理念，它应是开放给公众使用，并不能阻隔非社区民众的进入，换言之，原先在房屋广告文案上标榜孩童自由嬉戏毋须担忧安全问题的情形并不存在，同时由于部份产品系假冒“开放空间”之名公开销售，若消费者不查，即可能发生日后完工交屋后，公共设施项目缩水且未兑现、空地比不符原先所知，及违规使用等情事。

为避免日后发生购屋纠纷，消费者可向建商查看建筑执照内容有无载明此建筑物是按照奖励办法所兴建的开放空间建筑；其次查看建筑蓝图、设计图、广告资料及销售说明书等，了解建商提供的公设项目有几项，搭建位置在哪里；若不在社区外围、出入口设置大门或围墙，就可减少未来吃上官司或和建商发生不愉快。

对喜欢景观、绿意的购屋者而言，开放空间不失为提供一个不错的居家空间设计，但相对而言，其分摊的公共面积也较为惊人（约25％至35％不等），且房屋单价也较其他产品来得高，因此购买开放空间住宅的民众事先必须要有心理准备，房屋总价款中有相当部份是支付给这种“意境设施”，而这些意境设施又有赖全体住户及管理委员会的共同维护，才能保持其高身价不坠。

工业住宅设计与一般住宅有何不同

工业住宅乃属于违法使用厂房的住宅，其实际设计乃是依据工业厂房标准而定，注重的是工作环境配置及设施安排，所以结构上较一般住宅坚固，楼高规定3.6公尺，配置承重电梯，单层又设两组楼梯，且楼梯较住宅为宽，但是电力、动力、重力、光线等皆以厂房设施为考量，因此很难兼顾到居住机能。

除此之外，因其设计导向是工厂，随时可能出现工厂伴随而来的噪音、污染，出入交通的方便性及进出卸货都是问题，导致居住品质较差。若有灾害性工厂进驻，如化学工厂等，居住安全更是堪虑。另外，工业厂房为工业用电，电费费率计价每度虽然较低，但是基本费较高，长期而言并不划算，购屋者应把此点并入装修、装璜费用计算。