建商代销

何时是选购预售屋的好时机

选购预售屋有以下三个时机：

• 1.景气、房价持平时

持平时选购房子最安全，依照房价年增率而言，只要不是在最高档进入，选在持平时买预售屋，等完工时就几乎是下一波的起点。

• 2.景气下降时

此时因景气衰退，在建商不积压商品就是万幸的心态下，较容易选到品质好、条件佳的个案。

• 3.短期难扬升时

此时房屋市场一片凄迷，分不清未来涨或跌时，在建商急著变现、避免资金负担过重的情况下，对买方而言不但可买到理想地段的产品、议价空间也大，故是最佳进场时机。

我买预售屋，可不可以要求建商更改格局

必须把握哪些原则==

一般来说，购买成屋已成定局，别无选择，买了之后如不喜欢，只有重新隔间（但必须不违反安全结构），但是购买预售屋就不同了，消费者可以再签约时要求建商依自己的喜好隔间，这是消费者必须把握的权利，千万不要轻易放弃。

依据坪数大小隔间，是消费者第一个要把握的原则，除此之外，对于售屋广告的平面图如不满意，可以要求建商在不妨害结构安全与不妨害管道间配置及不影响其他住户之权益的情况下，变更隔间，如果看不懂平面图，应立即请教专家或请现场售屋人员解说。而除了上述的坪数、结构安全、管道间、他户权益等大原则外，尚有面积经济规划使用、方正、采光、开门位置、梁柱闪避、出入方便考量、相关设施位置如厨房与餐厅、卧室与卫浴）等因素，购买人都应考虑。

变更所订购房屋的空间格局，必须在契约内明白记载；在契约附件的“平面图”中予以绘制规划，作为日后认定的依据。如果购屋人不需要建商提供的隔间，可请建商先不要隔间，留待房屋完工后再做整体室内设计，而对于建商因免隔间、免设施的设备、建材，更可以要求建商在客户办理变更时预估价金、费用，交屋时在买卖总价中予以扣减。

预售屋D.M上所谓“广大中庭花园”究竟为何义

自从内政部于民国七十三年颁布施行“未实施容积管制地区综合设计鼓励办法”及台北市土地使用分区管制规则中之“综合设计放宽规则”实施以来，“开放空间”设计的大楼便成为建屋的潮流与趋势。

事实上，所谓“开放空间”就是将建筑房屋的部分空间开放与社会大众使用，换句话说，购屋人必须接受社区邻里民众使用留做开放空间部分建筑的义务。而且，供做“开放空间”之部分，并不能以固定围墙予以阻隔，否则将被视为违章建筑而遭拆除。

因此，预售屋销售DM上所写“广大中庭花园”，消费者必须要留意是否为“开放空间”==

，如果不是属于住户私有使用的广场花园，购屋人需留意广告DM上是否有载明“本建筑物采开放空间设计建筑”字样，以究明真相。

预售屋广告上“每坪自备款二万元”代表什么意义

预售屋的付款条件对于购屋者是很重要的考量因素，这也是日后形成纠纷的原因之一。

一般付款公式为：总价=贷款+自备款

自备款=订金+签约金+开工款+工程期款+交屋尾款等

在工程期款中，又有结构零付款、工程期款全免等方式，公司无息贷款又有长短期之分，名目很多，但只要耐心细读便可知其破绽。

如前述“每坪自备款”即有可能是指订金加签约金再除以坪数之故，否则这么低的自备款额（例如三十坪只需六十万元，再除以约30％比例的自备款额度，总价只有二百万元），在台北市大约只合一个车位的价格，依前述而言自当可了解其意义。

至于自备款的准备要件，必须先准备的是订金及签约金，工程期款则得自己权衡，最保守的估计是将工程期之工作天数除以期数，掌握平均多少天即须支付期款，但要考虑自己是否有能在一周内支付两期款的金额调度能力，否则工程进度忽快忽慢并不平均，届时再找其他理由一样得付款。总而言之，购屋自备款的准备最好自己依付款条件逐一核算，抓松一些才能应付自如。

预售屋保固期间建商的责任与保固范围为何

保固期限随不同建商订定的售后维修保固期而不一，一般来说设备部分一年、结构部份十五年为较合理的保固期。保固范围亦随各建设公司以及不同个案互有所异，但可由其契约内容详查，在各个买卖契约书上都会列出保固项目及范围，通常来说凡属固著式建筑结构，如给水、排水、主要设备皆为保固范围，公共设施部份也包括在内，建商在保固期内负责损害的修缮，但属天然灾害及使用不当的损害则不包括在内。

而建物配件，如油漆、水电配件、门窗玻璃等具使用损害性者不包含在内，所以在交屋时一定要仔细查核，若有问题应即刻解决。