售屋过程可能产生的问题

预售屋指尚未建造完成而以将来完成之建物为交易标的，基本上，预售屋之买卖，系属一种权利之买卖，这种买卖与一般建物买卖相同，均可自由为之，不须经过建商同意，更与展售中心拆除无关，所以林智玲是可以卖的。

但部分预售案建商会在契约中载明不可更换契约之买方（俗称不可换约之预售契约），此时就得等到建商办完交屋后，才可以办理交屋过户程序，不过买卖契约还是可以先签，因为两者不相抵触。

屋主自行售屋却拿不到屋款的新闻经常发生，要避免问题产生，最好和建筑经理公司洽谈办理履约保证，由建经公司居中经收价款，才能保障屋主权益。国内仲介公司号称保障交易安全，也是因为有履约保证，如果是透过仲介公司成交，则仲介公司会吸收履保费用；若自己成交，就必须自行负担建经公司费用。

屋主因为各种因素无法亲自委托售屋或是签署买卖契约，法律上有代理制度可以完成。屋主须委托友人处理卖屋事宜，若屋主人在国内，就必须出具一般授权书，载明授权人、授权事宜及授权对象，并准备授权人及被授权人身分证明文件、房屋权状影本等资料以供核对，再由被授权人以代理人身分用屋主名义进行委托销售等程序。

如果买卖成立，要进行签立买卖契约程序，就必须另外出具屋主之印鉴证明、房屋权状正本等资料。

如果屋主在大陆地区，授权书必须一式五份，先经大陆地区公证处公证，再送到台湾海基会办理文书验证程序，才算完成整个授权程序。

违建系指未经合法建筑程序申请之建物，虽系违建，在法律上仍有所有权，也是可以自由买卖的。

因为是违建，随时会有拆除风险，但只要明确告知买方将来的拆除风险，之后则由买方承受。

孙叔叔的房子虽然被提报拆除，但不一定立刻执行，只要明白告知买方，就不会有问题；若故意隐瞒，就可能产生诈欺问题。

顶加违建部分订价，实务上会以建造成本为基础，再加上使用权利价值，例如：建造成本是50万元，每坪可使用利益为2万元，若25坪，则顶加处就有100万元价值（以上只是参考值，还是得依个案估算顶加价值）。

借屋装修是实务上常见的做法，以减少买方日后因装潢而无法使用之时间成本。

在法律上，房屋交屋前，即便产权已移转，但使用利益仍然是屋主的，要装修就得经过屋主同意，而且最好签立“借屋装修同意书”，清楚载明权利、义务，像施工时间、买方不可迳行入住等，以免纠纷产生，并保障屋主权益。