财务规划

何谓“自备款”

因使用者不同，自备款也有二种不同意义。

一是除贷款外，消费者自己所需负担的款项；另一种则是将房屋总价款分为自备款、工程款及贷款三部份，在这种情况下，自备款是订金、签约金、开工金三者合称，代表购屋者在订购后至建物开工前所需缴付款项，约占总价款的10％至20％。

在购屋理财问题上，有四个层次需要规划：

1.可接受房屋总价：以家庭收支平衡的原则为规划的基础，可设家庭可支配所得相当于食、衣、住、行、育、乐的总和，扣除消费支出（食、衣、育、乐）后，馀款可用来支应居住支出（假设为五万元），假设购买新成屋的付款条件为自备款三○％及银贷七○％，贷款利率为八．七五％，则每年资金成长率为八．○七五％，每月资金成长率为○．六七％。而根据主计处的统计，台湾地区平均每人居住面积约为九坪，因此，对于一家四口的家庭而言，最基本的住宅坪数为三十六坪，故以上述收支结构来计算，该家庭购屋时每坪可接受房价应为207,300元，可接受房价为7,462,800元。

2.购买预售屋或成屋：首先，必须了解购买预售屋及成屋的差别，购买预售屋的自备款成数较低，一般为房价的三成，新成屋或中古屋的自备款成数较高，一般为房价的三至五成；预售屋的自备款通常是分期付款，包括订（金）、签（约金）、开（工款）、工程款等，一般而言，工程期至少需二、三年以上，因此，预售屋工程款可在二、三年内摊还，而新成屋或中古屋的自备款则必须在过户前一次付清。对于年轻世代而言，所得与储蓄均有限，购买预售屋的负担较轻，除了负担能力外，预售屋与成屋的“相对价格”（系指每坪单价）亦是重要因素。一般而言，在地段、品质等相同条件下，预售屋每坪单价应高于新成屋，而中古屋因折旧因素，单价应低于新成屋，不过，以总成本现值而言，在预售屋工程期间内，新成屋因开始提列折旧及负担房屋税及增值税，故买预售屋较划算。

3.自备款筹措：假设自备款筹措年数为五年，而根据统计，过去三十年的加权指数历史资料，统计出台股五年的平均报酬率为一七．六一％，九五％信赖区间的报酬率为负一五．六六％至五○．八八％，六六．七％信赖区间的报酬率为○．九八％至三四．二五％，并利用投资股票的方式来筹资，即可算出五年内可能筹措的自备款金额。

超长期房贷（二十年以上）划得来吗==

是否要利用“宽限期”==

如何运用“无本偿还贷款”==

等问题，消费者要考量利率等因素来做选择。