违章建筑

案例

張先生透過仲介承買了一戶有頂樓加蓋的房屋，由於加蓋部分裝璜得十分富麗，且價格合理，故張先生遂與屋主很快的簽約了，唯買賣合約上並未載明加蓋部份的權利歸屬，交屋時屋主主張期所賣的僅指頂樓部份，未含頂樓加蓋，此時張先生該如何處理?

顶楼加盖部份，现行买卖概分两类：一为简单起造仅有遮风避雨的功能，其功能并不齐全，必须依附顶楼始可使用者；一为完整起造，可不必依靠顶楼而能单独使用，具有高度经济效益。相比较之下，前者的争议较大。

在屋主及买方意思表示不明情形下，应探求当事人之真意，不得拘泥于契约所载，而该顶楼加盖是否应归属买方，应依买卖当时的情况，例如屋主是否对仲介主张出售的意愿==

签约时是否对该加盖做说明、或于买方付定前曾带买方参观加盖部份，向其解释如何使用等语，以厘清加盖之所有权归属；同时，买方必须了解，顶楼加盖部份系属违建，随时有被拆除的危险，无论该加盖部份之装璜如何，若一旦为政府公权力所拆除，危险负担应依民法的规定，交付之前由屋主负担、交付之后由买方负担。建议消费者于购买房地，若一并承购加盖时，应特别注意买卖合约的内容，须连同加盖部份载明清楚，并将责任归属划分明确，以免损失过钜。

违章建筑可以买吗

一般而言，被认定为违章之建筑有以下二种情况：一为实质违建，即未遵照建筑法规如建蔽率、容积率等之有关规定申请建造执照，擅自建筑者；另一为程序违建，即未按程序申请建造执照擅自兴工建筑者。

以上两种情况所产生的建物，由于兴建之时没建造执照，因此都无法取得使用执照，也无法依土地登记规则办理建物所有权第一次登记，当然也无法取得所有权状。

依民法第七百五十八条规定：“不动产物权，依法律行为而取得设定、丧失及变更者，非经登记不生效力。”因此违章建筑既然无办理产权登记，实际上也不能办理所有权移转，尽管法院判例承认违章建筑买卖行为之存在，但其买卖行为所取得的不是所有权，而是“实质处分权”，亦即使用权而已，因此，即便违章建筑可能有水、电、税籍号码、甚至门牌之编列也不因其变更使用者的名义，而拥有所有权。总而言之，违章建筑的买卖实际上所负担的风险是相当大的。

屋顶平台所有权之归属为何

屋顶平台与突出物属公寓或大楼之共同使用，即各所有权人基于共同关系，享有所有权依公寓大厦管理条例施行后，顶楼住户得使用屋顶平台，但须得全体住户同意，但不得于屋顶平台加盖物体。

违章建筑认定标准

实质违建：未依照建筑法规如建蔽率，容积率等有关规定擅自兴建之建物。程序违建：未按程序申请建造执照，擅自兴建之建物。实务上程序违建只要事后补缴相关文件，即可补救。

如何得知屋顶平台之建物是否为违章建筑==

屋顶平台之屋顶突出物如楼梯间公共设施使用部份，凡在顶楼建筑面积八分之一之法定范围内均属合法建物，只要超过此范围即违法。到地政事务所申请一份建物或附属建物测量成果图，按图查对，凡图上所无之建物，即属违建。