5大购屋状况

Q1.	最近传出多起房地产诈卖案，缺乏购屋经验的首购族如何在购屋时破解假屋主的面具，避免受骗上当？ 法律上有任何条文能保障受害者吗？
A：	房地产诈骗有许多型态，缺乏经验的首购族，最好要聘请有经验的代书为其把关，或者透过知名的中介公司购屋，因为中介公司对于委售案件，会进行产权调查及履约保证，而且相关经验丰富，使得购屋风险降低；若因为中介公司在把关上产生的疏失，买方也可向中介公司请求赔偿。 至于保障受害者的法律条文上，例如诈欺罪、侵权行为等规定权利受损之人都可以援引向法院提出诉讼，以惩治不法之徒。

Q2.	建商倒闭事件时有所闻，如何维护自身权益？若建商真的倒闭了，该找寻何种途径解决？ 法律真的能保护权益受损的人吗
A：	推完一个建案后就结束营业的建商，即俗称的“一案公司”，因为没有过往信用资料及口碑可供查询，购屋前最好谨慎判断。 建商风评是长期累积的，若无法判断其成立时间，可上经济部商业司网站查询其公司登记资料，或要求提供过去推案资料，再自行上网浏览查询。 另外，许多建商为了保证自己的诚信，也会将土地先信托给银行，对消费者有更多保障。 万一真的不幸遇到建商倒闭，建议先冷静以对，联合其他受害者组成自救会，向建商打团体诉讼或向消保官申诉。若建商因为财务状况不佳而倒闭，通常土地或建物都会有银行的高额抵押存在，就算告赢建商，也无法获偿。总归一句话，“慎选建商”才是成功购屋的先决要件。

Q3.	卖方的房屋原先为出租他人使用，若过户之后，租方执意不肯搬离，新屋主该如何是好？ 是否能依照法律条文强制驱离？
A：	若买卖的房屋之前已有人承租，如果承租人有实际在屋内使用，且租约未超过五年，此时承租人的权利不会因为房屋买卖而受影响。也就是说，新的买方仍必须租给房客，直到租期届满或双方契约终止才行，这就是“买卖不破租赁”。 若是超过五年的租约，则必须经过公证，才会有此效力。所以，除非房客有违约或欠缴租金致契约被解除，否则新屋主是不可以要求房客搬迁。因此，要买有人承租之房屋前，得先考虑先前的租赁契约。

Q4.

购买中古屋最怕遇上海砂屋、凶宅等问题成屋，若卖方刻意隐瞒实情，买方付了订金或交屋后才发现问题，买方可以反悔，或要求退回订金吗？可以索取额外理赔吗？是否也有时间上的限制呢？

A：

依据民法规定，如果屋主签约时都有据实告知，则无论何种瑕疵，屋主都不必负责；但如果不是买方明知之瑕疵，且瑕疵是在交屋前就已存在者，不论屋主是否知情，屋主都必须负责，这就是所谓的“无过失责任”。 在买卖过程中，故意隐瞒屋况瑕疵者，民法有相关的惩罚性规定，例如：买方不必因迟延检查通知而丧失解除权，也不受到通知后六个月内须行使权利之限制；至于买方是否可以要求解约，则必须视瑕疵状况而定。 如果瑕疵轻微，仍不可以主张解约，但可以请求减少价金，且买方如果因此受到损害，还可以另外要求赔偿。像屋主故意隐匿漏水屋况，买方装潢后开始漏水，则除了漏水所减少的价值减损得请求赔偿以外，买方因装潢所产生的损失，可以一并请求赔偿。 如果屋主故意隐匿瑕疵，因标的物之价值会有减损问题，所以刑事上可能还会构成诈欺罪，是必须坐牢的。若有房屋出售，而屋况有瑕疵，最好据实以告，实务上可以由买方自行修缮，但必须将减损价值反映在售价上，不过还是建议等修缮好后再出售，否则反而增加后续处理的时间与成本。

Q5.	买卖交易以诚信为贵，但若卖方收了买方的自备款却迟不交屋，买方该如何是好？ 为避免这种交易纠纷出现，买方应该如何事前预防，才能达到买屋零风险？
A：	卖方收钱后却反悔，此时得依买方态度而定，若买方坚决继续履约，而房子却还未过户时，可以先向法院声请假扣押，防止屋主过户给第三人，然后再向法院提出诉讼，请求屋主履约；胜诉确认后，即可直接向地政事务所申请办理过户。 若买方不坚持继续履约，则视契约如何约定，以定其赔偿金额。若双方没有共识，还是得由法官判决，或者交由各乡镇区公所的调解委员会协调。 屋主悔卖状况中，最怕屋主收了钱却避不见面，目前各中介公司的履约保证制度即可防止这类情况发生。 履约保证制度在屋主未点交前，买方的钱都是在专户内保管，就算屋主悔卖，买方也不会“钱屋两失”。