精打细算卖好厝

售屋前5大评估 家，带给一家人温馨及安全，但是当房子不符合家人需求，卖屋换屋势在必行。 此外，房地产买卖房屋也是近年来热门的理财工具之一。 如何评估售屋良机、估价、售屋可能风险等等，都是售屋族的售前重要功课。房屋买卖金额庞大，也攸关全家幸福，售前得评估生活需求、理财规划及市场行情等条件，才能卖得快、价钱好。

评估1：售屋动机评量 家庭成员增加，空间不够用 家庭成员减少，空间过大 空屋闲置 装潢折旧，想重新装潢 考虑小孩上学的学区规划 移民 房价上扬，卖屋可获得可观利润 环境不够优良 工作地点调动 常遭受天灾意外，无法克服 地段不佳，没有未来发展性 有财务调度压力且房子效用不大 交通不便，通勤成本高 利息太高，无力负担 房屋出租的投资报酬率低于3% （若有两项以上符合，建议考虑出售房屋） 评估2：剖析房屋特色 售屋前，先估算房屋价值多少钱，并了解市场行情，才能估算出房屋是否热门抢手，再以此为房屋订出合理价格。 除了先决条件佳外，想让房屋有最佳卖相，或提高看屋者的好感度，还可以从视觉、嗅觉、听觉着手。让房子外观干净，即使是空屋也展现最佳空间感；带看时，在环境内点上芳香精油，让带看者有好心情，更应保持室内通风良好；听觉上，让优美的音乐声流泻而出，营造买方好印象。 屋内外屋况加分表： 内部加分项 外在加分项 屋况装潢新颖 位处静巷或知名区域 房间数3~4间 附近有知名学区 格局方正 有专人管理 采光佳、通风好 钢骨结构建造 配有合格之防火设施 使用高效率用电设备 隔音效果好 庭园绿化，设有无障碍设备 注：超过三项特点，属于中上产品；超过四项，属于房市抢手货。 评估3：行情搜集管道 部分房仲房屋大直北安店说房地产市场流行一句话，“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，有些屋主在定价时，因为考量购入成本及自我情感投射，产生房价盲点而开价过高，直到错失出售良机后，才愿意修正价格。为使买卖双方在公开透明之不动产市场环境交易，部分房仲房屋会主动提供买卖双方三个月内“成交行情资讯”，供双方评估。 房屋行情搜集其他管道： 1.向附近邻居打听近期房子出售价格。 2.委托多家房屋中介业者估价，并要求业者提供近期约三个月内的市场成交行情。 3.从报章杂志比较与自家邻近的个案售价。 4.上网查询公开市场成交行情。 5.比较附近预售案行情，再依屋龄新旧折旧一至三成。 6.分别以买方或卖方身份向中介业者询价。

评估4：常见售屋风险停看听

常见售屋风险	原因	避免风险方法
买卖无效	若卖方没有售屋资格或承买人资格不符。	确定双方身份及资格。
交屋纠纷	交屋后，买方对屋况、使用权有争议，并要求赔偿。	交易前对于屋况应诚实以告，并将权利、细节载明在契约中。
碰到假买方	遇到恶意诈欺的假买方。	确认买方。
证件被盗用	卖方把身份证、权状等证明文件交给买方办过户时，被拿去抵押、借钱等。	交付权状时，请专业代书开立保管证明。
收不到尾款	房子过户后，买方可能将银行贷款领走而收不到尾款。	请买方开立限时兑现的本票，或请银行直接将贷款拨入卖方账户中。

评估5：考虑售屋成本 若你的卖屋原因在于周转资金，或者将卖屋所得移作其他用途等等，别忘了还要估算卖屋成本，在扣除这些额外花费后，才是真正卖屋的所得净值。卖屋成本以中介服务费及土地增值税为最大支出，如何节税则是卖屋时的考虑重点。

售屋成本	项目	说明
售前整理	环境再造小额投资	空屋清洁、粉刷、维修等费用能增加房屋本身价值，造成议价空间。
贷款成本	贷款滞纳金或违约金	贷款银行查询未到期的贷款额度，若有多期欠缴情形，也需将滞纳金及违约金等一并清偿。
涂销代书费	尚有银行贷款或有抵押权设定但尚未涂销者，会有代书涂销费，费用一笔约2000元。
税款成本	土地增值税	为售屋成本中最大的一笔税费支出，其税费的多寡和公告现值与前次移转现值的差距成正比。
财产交易所得税	若售屋时产生损失，可于申报个人所得时提列。 原则上，可扣除之金额以当年度申报财产交易之所得为限；不足扣抵者，可于以后三年度之财产交易所得中扣除。
交屋前各项杂费	水电费、大楼管理费、地价税、房屋税、瓦斯费等费用分算	在交屋之前应该缴清的费用，交屋当天由代书依交屋当日做分算。
销售费用	中介费或违约金	托房仲业者所需支付的中介费，如发生违约情形也必须支付约定的违约金。
自售广告费	如张贴广告、布条、报章刊登费用等。