掌握看屋诀窍

掌握看屋诀窍首购超上手 当有了购屋决定，也仔细盘算过还款能力，并明白未来理想家的必备条件后，紧接著是看屋、议价以及和屋主或仲介实战过程。 过去，由于资讯封闭，经常发生因为被蒙在鼓里而遭遇不平的新闻事件，信义房屋透过真实案例，将其中交易问题透明化，所有细节一目了然，首购免紧张，一切轻松上手。

新婚小夫妻 国政夫妇为租屋一族，近期内因为房东想调涨租金，他们逐渐心生购屋计画。刚自国外出差回来，国政老婆跟他说，同事家附近有一户中古屋要卖，屋龄15年，但屋况及外观还不错。他们认为只要房屋结构坚固、安全；生活机能佳、交通便利即可，达到共识的他们立即拿起电话拨给代售的房仲业者……。

Q1.	国政夫妇在看屋时该特别注意哪些细节，避免买到有瑕疵的中古屋？
A：	看屋没有最佳时机，建议白天、晚上；晴天、雨天；假日、非假日都得前往观察。 白天观察房屋的日晒、采光问题，了解楼下是否有小吃摊；晚上观察附近邻居素质，楼上是否吵闹、附近有无飙车族出没； 晴天观察房屋是否西晒；雨天观察门窗、顶楼、楼梯间是否渗漏水； 假日观察邻居是否爱唱卡拉OK、打麻将等可能制造噪音； 非假日则观察居民是否多为上班族，若上班时，社区大唱空城计，就得注意治安问题。

屋况较老旧的中古屋较常见的问题有以下五类：

1.	渗漏水： 台湾气候潮湿，中古屋常见的问题为渗漏水，而渗漏水也最难被辨认，建议趁著不同气候下看屋，并特别留意厕所、浴室、阳台、厨房等容易积水处，仔细查看接缝处是否紧密、门窗密合度是否须要特别加强。
2.	辐射屋： 房屋在建造时，若使用会产生游离辐射物质的建材（一般正常的背景辐射量约为0.1~0.2微西弗╱小时），高于此值即为辐射屋。长期居住于辐射屋内，可能引发高烧、出血症状，并且增高不孕、白内障、癌症发生机率。 多数辐射屋建盖时间为民国71至74年间，得特别注意年代，或者上财团法人中华民国辐射防护协会谘询。
3.	海砂屋： 房屋建造时，以海砂取代预拌混凝土用的河沙，让原本应属碱性的混凝土中性化，导致钢筋生锈断裂、水泥剥落，危及整栋建物安全。预防海砂屋，可委托土木技师检测氯离子含量；或者肉眼观察未经整修的公共区域，如地下室、楼梯间是否有水泥剥落、钢筋外漏现象。
4.	房屋倾斜： 河流、水沟边的住宅因为地基土质较松软，导致房屋倾斜。部分恶劣卖方为掩盖缺失，房屋整修时将地板、墙壁水平拉直，造成无倾斜假象。房屋倾斜问题可到未经整修加工的顶楼察看。
5.	凶宅： 向左邻右舍探问是最简单方式，但若碰上刻意隐瞒的邻居时，可至警局查询纪录或上网搜寻。

Q2.	屋主想一起卖掉位于地下二楼的停车位，但是机械式的停车位却令人担心而退却。选购停车位也有秘诀吗？
A：	购买停车位得先依车种考量出入方便及是否有限高限制。 平面车位价格绝对比机械车位佳且容易脱手；车位高度上，若开的是较房车为高的休旅车、吉普车，当然得先考虑停车场的限高问题，总不能要2米多的吉普车硬开进限高1.9米的停车场吧！ 再者，停车位楼层不同，价格也有区别，例如：方便性佳、积水易退的地下一楼就比地下二、三楼价位好。 买车位也得注意载重问题，部分建商为赚取利润而超划车位出售，影响住户使用权益，并危及建物安全。

Q3.	35坪大的房子，前、后阳台加起来竟然有5坪大，这对于没时间养花莳草的国政夫妇来说，有点浪费。但是他家的阳台该占多大坪数才合理呢？
A：	阳台坪数因人而异，但是对于不热中园艺的国政夫妇来说，得先考量阳台对他们的价值为何？ 若只是摆盆栽、挂晒衣服，那么阳台不须太大，建议阳台比率约占权状的10%以下。 早期建物中，阳台未必有登记，有登记的阳台较能反映价格。阳台也分成露台和阳台两类，中间差别在于阳台有天花板、墙壁；露台没有，而且露台使用性较低，价格也较低。

Q4.	看屋后，夫妇俩十分满意，但是屋主开出总价850万元，他们该如何向屋主议价呢？
A：	当你有意购买某间房子时，可选择签订“要约书”，借此向屋主表明购屋意愿及所出的价钱，再由仲介人员转交屋主确认。 若屋主同意买方所提之要约，则在要约书上签章承诺，契约就此成立。 若你有强烈意愿想购买某间房屋，亦可选择“斡旋金”制度，直接出价并提供一笔斡旋金，让房屋仲介公司代买方向屋主议价。 若屋主同意且收下斡旋金，即可直接成为订金，契约就此成立。

购屋流程图

六七年级生小心买到草莓屋 什么是“草莓屋”？草莓屋（strawberryhouse），是对应草莓族而来，因为草莓的外表好看却不耐久放，更不堪用力一捏。房屋市场也有这类耐看不耐用的三大类草莓屋。

1.	休闲住宅 环山或湖畔的休闲住宅个案成为向往自然生活者的购屋最爱。如梦似幻的休闲住宅正是“草莓屋”的典型代表：每年住不到几次、交屋后房价开始直直落，而且转手无门。这正是六七年级生最容易误入的购屋歧途！
2.	虚有其表装潢屋 若只因为美美的装潢外表，就心生购屋梦想，冲动下定，等到梦醒时分，才发现装潢屋的单价高得离谱，美美装潢后的管线，住没多久就频出问题，还得敲掉装潢才能加以维修，得不偿失。
3.	包租保赚屋 包租、保证赚钱的房屋个案虽然在房屋市场较为少见，但部分知名大学商圈内，不乏这类高利润诱因的预售个案。 这类个案往往打出高达7~8%的租金收益，以诱人的获利前景吸引投资客，令市场经验不足的六、七年级生心动，甚至吸引家庭主妇、退休族群。 这类个案要能成功，除非建商财力雄厚或形象佳者，否则业者给的承诺，最后还是会跳票，让你欠一屁股房贷债！