看屋技巧

Q：何谓建坪？

建筑物坪数的简称。

Q：何谓耐久年限？

指一栋房屋可以使用的期间，例如一栋木造房屋可以居住二十年。

Q：何谓开放空间？

一般所谓的空地乃指一宗建筑基地除建筑物覆概部份外的面积，亦即法定空间。开放空间包含下列数种空间：

1.室外空间。法定空间任一方向之净宽度均在四公尺以上者。

2.半室外空间。指骑楼、门廊、柱廊等，其净高在三公尺以上者

3.室内空间。指法定空间上方以透明且可通风构造加做屋顶所形成之室内空间，其高度应在五公尺以上，透明部份占三分之二以上者。

Q：何谓开放空间设计？

指依“未实施容积率管制地区综合设计鼓励办法”而设计。此办法在为鼓励基地之整体合并建筑使用及设置公益性设施。依此办法留设越多上述所谓“开放空间”，则建造者可获得比原有法定所允许之楼地板面积还多之奖励。“开放空间”是任何时间都必须开放给公众市民休憩使用，而不是只供住户居民使用而已。

Q：经纪人在为你带看时，如何掌握技巧看房子？

一般而言，看房子技巧，大致区分为两大方向，一为由大环境做评估，所谓大环境包括：区位环境、交通网路、房屋种类、公共建设、学校市场等因素；二为小环境做观察，所谓小环境包括邻近环境、公共设施、停车场、屋况等因素。

Q：何谓使用面积？

不动产的移转是以登记为效力要件，因此卖卖房屋的交易标的必须以所有权状之产权登记面积为准；按目前地政机关对所有权状面积登录之标准可分为以下三种：

1.主建物登记：即室内面积，包括客厅、餐厅、厨房、卧室、书房、浴厕及储藏室等均属主建物。

2.附属建物登记：指连接主建物室内面积之附属部份，如平台、阳台、花台等。

3.公共设施登记：指全住户共同使用分摊之部份。

Q：何谓容积率？

容积率系地上层建筑物总楼地板面积与该建筑基地面积之百分比率，地下室建筑面积除停车场及设备空间外，需计算在内。实施容积率的主要目的在于对都市土地之利用强度、密度等有一定之限制，使都市内之公共设施不致超载，而维持某一程度的生活品质。一块基地的建筑容积率已定，即总楼地板面积不变，若每层的建筑面积越大，则可建的层数越少；相反的，若楼层越高，则每层的建筑面积将越小。相同大小基地相同容积率，不同楼层面积，则楼层数（高度）亦不同。

Q：经纪人在为你带看时，您需注意哪些屋况？

1.建材

2.安全：特别是楼梯间的宽度、级深及高度是否会影响通行安全。

3.座向：就台湾地理位置而言，受到阳光充份的照射，是较理想的居家座向。

4.楼层高度

5.屋龄

6.漏水

7.厨房

8.格局动线

9.大楼管理

10.公设比例是否分摊过高

Q：经纪人在为您做带看时，您应掌握哪些看屋重点？

一般房屋仲介公司对成屋之地段、风水、建材都有概略叙述，不过为避免少数不肖经纪人“隐瞒”房屋正确屋龄，抬高售价，一般人可借由其外墙建材及大楼或公寓社区落成镶石看出一些端倪。

以台北市为例，如果其公寓外墙使用马赛克铺敷，其屋龄大多应超过二十年（如非业主本身有特殊喜好），如大陆大楼小口砖之建筑也多半有近二十年的历史或屋龄在十年以上；至于目前市区触目可及的二丁挂产品，大约是在民国七十一年间逐渐广为采用，流行至今。

其他如验明售屋交易对象身份，以免遭人一屋两卖，对于房子有没有漏水、墙脚起毛现象，由于售屋人可透过装璜或其他障碍体摆设之掩饰手法予以遮掩，因此，消费者应在时间许可下，尽量争取机会参观，尤其雨天或晚上前往标的物“探访”，更可看出其漏水或有无夜摊贩聚集等情事。

Q：经纪人在为您带看时，如何检视房屋有无漏水？

一般而言，房屋最易漏水的地方在于：

1.屋顶漏水

2.外墙渗水

3.窗户渗水

4.冷气孔渗水

5.浴厕厨房漏水

至于房屋漏水的主要原因，不外以下几点：

1.水管接头按装工程施工不良。

2.排水管斜度不够或口径太小，引起阻塞不通致生积水漏水情形。

3.黏贴磁砖时没有添加防水剂。

4.按装窗户时没有加注填缝剂。

5.擅自修改空间如阳台推出、露台加盖、斜角补齐等，往往造成日后漏水不断的主因。

漏水问题一直是购屋者最为关心的事

而事实上有许多迹象可以预知是否会发生漏水情形：

1.从建物权状之年限可判断其是否老旧或年久失修而有漏水之虞。

2.外墙磁砖剥落而零乱不一或磁砖经修补更换而颜色不一。

3.外墙漆有透明漆，时间一久而呈现上下二层颜色不一之现象。

4.外墙经常新刷油漆或干脆出租为厂商广告招牌之用，藉以掩人耳目。

5.预铸楼板衔接不够紧密，往往造成不可弥补之缺失。

6.屋顶施工不良，遇雨有积水成池现象。

7.屋顶杂草丛生，日久造成积水或排水不良现象。

8.顶楼地板有经翻修之痕迹。

9.屋檐加有遮阳浪板以防窗户渗水。

10.阳台经打通为室内部份往往是漏水之所在。

11.顶楼斜角补齐部份最易漏水。

12.顶楼加盖时不慎伤及楼板，造成日后渗水不断。

13.露台加盖新旧楼面衔接处施工不良，招致漏水缺失。

14.建物本身因地震等原因而出现裂痕。

15.顶层铺有泡沫水泥或油毛毡等，虽具有隔热之效，但如底层处理不当仍有积水、漏水之可能。

16.顶楼地板粉光不平，易有积水漏水情形发生。

17.屋顶落水口数量不够，按置太高或没有适时予以清理。

18.房屋外侧是否已另接有排水管线，按此系原有排水系统均已阻塞不通，而做最不得已的处理方式。

19.浴厕厨房等水管埋设处有无翻修情事，其次落水口是否经过整修等。

20.水管是否老旧、出水量是否不足以及是否有土黄色水流排出等，借此以判别是否水管生銹或有漏水之虞。

21.室内墙壁或天花板有无壁纸脱落或出现黑色斑点等。

凡经检视而现上述之迹象，表示这房屋可能存有漏水问题，在与卖方进行议价时可就此提出概善或减价折扣之要求甚至应考虑舍弃不予购买。