买屋圣经：中古胜预售

买房子最好看得见、摸得着，能够就地喊价，这正是中古屋的好处，实在又便宜。

华航空服员锺晓雯，才三十二岁就有五次以上的购屋经验，她说：“我觉得中古屋比预售屋好。”因为中古屋的卖方是较缺乏买卖房屋经验的一般人，每个人要卖房子的理由不相同，会有较大的议价空间；预售屋面对的是精打细算的建商，比较难占到便宜。这样的认识，是来自大她七岁的另一半，因为未结婚前，另一半曾经在台北县芦洲买过预售屋，那时候没什么经验，也没钱，看到只要付十几万，就可以有一间房子，便匆忙下了定金；后来才发现，附近有高压电，建商也迟迟未开工。越想越不对劲，没多久就把房子退掉。

预售屋出状况的例子不胜枚举，最近有客户请住商台北师大加盟店店东游圣献找建商谈判，因为客户两年前买预售屋，样品屋美轮美奂，但交屋时却发现光线不足。另外，前一、两年原物料狂涨，有一些建商因为成本太高，房子盖不下去而落跑。预售屋看不到、摸不着，变数比较多。

有了这次预售屋的经验，结婚后，顶客族的锺晓雯夫妻再也不看预售屋，锁定中古屋，做为累积房地资产的主要标的。经常在空中飞的她只要休假，都会到处看房子，迄今看过数百间房子。

她曾经在二○○三年底买下台北市中山区一间十二坪小套房，二百八十万元，含装潢、家电，当时被朋友笑买太贵。但是，去年以三百八十万元卖掉，五年赚了一百万元。

越好的区段，价差越大

游圣献指出，同一区段的预售屋和中古屋有不小的价差，每坪通常会相差十万元以上。而且，区段越好，价差越大。像大安区的预售屋每坪上百万，大安森林公园旁的勤美朴真每坪成交达一百四十万元左右，但附近屋龄十五年左右的电梯华厦，每坪最高只卖到五十万元。

台北市万华区预售屋每坪二十五、六万元，十五到二十年的中古电梯华厦只有十五、六万元。台北县新店市的预售屋每坪四十万元，屋龄十五年左右的华厦每坪二十万元出头，几乎便宜一半。在台中市，中信房屋中彰投区域经理杨干意说，台中七期的预售屋目前每坪约三十五万元，七期周围十年的电梯华厦每坪约十七、八万元，也是便宜一半。

中古屋虽然要准备较多的头期款，付款压力较大，且贷款的成数会随屋龄越高而递减，但坪数实在、看得到产权资料、交易安全（采银行履约保证）。

“二手预售屋”值得留意

另外，最近一、两年的中古屋市场，最值得留意的是“二手预售屋”（新成屋）。信义房屋光复店经理黄振兴说，去年金融海啸，今年全球景气不好，前两、三年购买预售屋的人，或因自己本身财务出状况，或是看坏房市，无法或不愿意负担交屋后的房贷，在房屋交屋前纷纷求售，因此，会有不少便宜、优质、已完工的“二手预售屋”可选择。目前根据统计，全台湾有十多万户抛售出来，值得留意。

擅长理财的家庭主妇廖彩秀，就是一个懂得利用房市低档买新成屋的人。七、八年前，她一直寻找自住的房子，打算换屋，二○○三年房市低迷，有一天她路过基隆路，看到达欣建设推案的招牌，曾经在建设公司上班的她，知道达欣的工程品质还不错，走过去一看，才知道是一栋已经盖好的房子。

廖彩秀一看地点离台北信义计划区不远，步行到一○一大楼，约二十五分钟，但房价只有信义计划区的三分之一，离六张犁捷运站只有五分钟，旁边还有一块待开发的空地，住户只有十四户，每户五十多坪，相当单纯。

后来跟代销公司谈，才知道这栋华厦从预售期开始卖，碰到房地产不景气，卖到房子盖好，还有余屋，预售时每坪售价三十六、三十七万元，结果她谈到接近三十万元成交。廖彩秀说：“房地产跟股市很像，买点很重要。”像她买的那间房子，现在看来，预售屋推案时，房价在中跌段，还没跌完，她买进时刚好是最低点，而现在房价上来，每坪已经有四十万元。

中古屋的屋龄范围很大，“买屋圣经”该把握哪些原则？中信房屋行销企画部副理江龙名说，买中古屋最好把握“二十、二十和三十”的原则：

• 第一、尽可能买屋龄二十年以内的中古屋，因为买房子通常要住十年以上。屋龄二十年的房子，十年后就是三十年老屋，不容易脱手。

• 第二、中古屋和同区域的预售屋价差最好达到二○％以上，这样买中古屋才有“省到”的感觉。如果能够省一半，那更好，可以节省十年的奋斗。

• 第三、中古屋的公设比一定要在三○％以下，这样室内的坪数才实在。