预售屋

如何判断价位是否合理

决定房屋价格的因素，应可归为下列九项：

• 1.坐落区位的不同：位于交通便捷、街角地、临路房屋的价格当然较高。

• 2.土地地价的高低：若土地的公告现值较高，所分摊的土地价值高，当然房价也跟着高。

• 3.房屋建材的不同：若房屋所使用的建材多为高级进口建材，房价当然会比使用国产普通的建材高。

• 4.土地使用分区的不同：在“土地使用分区”管制的土地，使用编订为商业区或住宅区的房屋价格，会比编订为工业区的房屋价格高。

• 5.建蔽率与容积率的不同：建蔽率与容积率低的房屋，住宅品质会有一定水准，通常房价也会较高。

• 6.公共设施完善与否：房屋邻近有学校、公园、市场、购物中心、体育场、邮局、银行等，而无垃圾处理场、加油站、变电所等嫌恶设施，房价也会较高。

• 7.有无附属停车位：若房子附有停车位，因为便利性及附加价值较高所以价位上可以加分。

• 8.楼层高低的不同：通常大楼建筑，因为楼层愈高，采光、通风较好，而且落尘量、噪音值也会比较低，所以房价也愈高。

• 9.景观、环境与视野的不同：房屋附近环境好、景观优美、视野宽阔，房价也会高。譬如现在流行的河岸住宅，有河岸景观的房屋比没有河岸景观的房价为高。

如何确保所购买的预售屋产权清楚

• 1.查看建造执照，预售契约之代表人或负责人应与建照执照之起造人一致；建筑地点应与预售契约所载之地点相符。

• 2.使用执照如核发下来，基本上使用执照之内容应与建照执照所载相符，如有变动应以不影响双方权益为限，此时已由建照执照上之地号变更为门牌号码，并且其地号栏应与建造执照、土地所有权状所记载之地号皆应相同。

• 3.领照日期：应注意与建造执照核发日期之距离是否合理，以确定该建物是否有施工延误或其他纠纷等情事。

何时是选购预售屋的好时机

选购预售屋有以下三个时机：

• 1.景气、房价持平时：持平时选购房子最安全，依照房价年增率而言，只要不是在最高档进入，选在持平时买预售屋，等完工时就几乎是下一波的起点。

• 2.景气下降时：此时因景气衰退，在建商不积压商品就是万幸的心态下，较容易选到品质好、条件佳的个案。

• 3.短期难扬升时：此时房屋市场一片凄迷，分不清未来涨或跌时，在建商急着变现、避免资金负担过重的情况下，对买方而言不但可买到理想地段的产品、议价空间也大，故是最佳进场时机。

我买预售屋，可不可以要求建商更改格局

必须把握哪些原则==

一般来说，购买成屋已成定局，别无选择，买了之后如不喜欢，只有重新隔间（但必须不违反安全结构），但是购买预售屋就不同了，消费者可以再签约时要求建商依自己的喜好隔间，这是消费者必须把握的权利，千万不要轻易放弃。

依据坪数大小隔间，是消费者第一个要把握的原则，除此之外，对于售屋广告的平面图如不满意，可以要求建商在不妨害结构安全与不妨害管道间配置及不影响其他住户之权益的情况下，变更隔间，如果看不懂平面图，应立即请教专家或请现场售屋人员解说。而除了上述的坪数、结构安全、管道间、他户权益等大原则外，尚有面积经济规划使用、方正、采光、开门位置、梁柱闪避、出入方便考量、相关设施位置如厨房与餐厅、卧室与卫浴）等因素，购买人都应考虑。

变更所订购房屋的空间格局，必须在契约内明白记载；在契约附件的“平面图”中予以绘制规划，作为日后认定的依据。如果购屋人不需要建商提供的隔间，可请建商先不要隔间，留待房屋完工后再做整体室内设计，而对于建商因免隔间、免设施的设备、建材，更可以要求建商在客户办理变更时预估价金、费用，交屋时在买卖总价中予以扣减。

预售屋D.M上所谓“广大中庭花园”究竟为何义

自从内政部于民国七十三年颁布施行“未实施容积管制地区综合设计鼓励办法”及台北市土地使用分区管制规则中之“综合设计放宽规则”实施以来，“开放空间”设计的大楼便成为建屋的潮流与趋势。

事实上，所谓“开放空间”就是将建筑房屋的部分空间开放与社会大众使用，换句话说，购屋人必须接受社区邻里民众使用留做开放空间部分建筑的义务。而且，供做“开放空间”之部分，并不能以固定围墙予以阻隔，否则将被视为违章建筑而遭拆除。

因此，预售屋销售DM上所写“广大中庭花园”，消费者必须要留意是否为“开放空间”==

，如果不是属于住户私有使用的广场花园，购屋人需留意广告DM上是否有载明“本建筑物采开放空间设计建筑”字样，以究明真相。

预售屋保固期间建商的责任与保固范围为何

保固期限随不同建商订定的售后维修保固期而不一，一般来说设备部分一年、结构部分十五年为较合理的保固期。保固范围亦随各建设公司以及不同个案互有所异，但可由其契约内容详查，在各个买卖契约书上都会列出保固项目及范围，通常来说凡属固着式建筑结构，如给水、排水、主要设备皆为保固范围，公共设施部分也包括在内，建商在保固期内负责损害的修缮，但属天然灾害及使用不当的损害则不包括在内。

而建物配件，如油漆、水电配件、门窗玻璃等具使用损害性者不包含在内，所以在交屋时一定要仔细查核，若有问题应即刻解决。

预售屋广告上，常出现所谓8020及1090，各代表何种意义

• 1.8020代表自备款为总价的百分之二十，银贷为总价的百分之八十。

• 2.1090代表自备款为总价的百分之十，银贷为总价的百分之九十。

预售屋广告上“每坪自备款二万元”代表什么意义

预售屋的付款条件对于购屋者是很重要的考量因素，这也是日后形成纠纷的原因之一。

一般付款公式为：总价=贷款+自备款

自备款=订金+签约金+开工款+工程期款+交屋尾款等

在工程期款中，又有结构零付款、工程期款全免等方式，公司无息贷款又有长短期之分，名目很多，但只要耐心细读便可知其破绽。

如前述“每坪自备款”即有可能是指订金加签约金再除以坪数之故，否则这么低的自备款额（例如三十坪只需六十万元，再除以约30％比例的自备款额度，总价只有二百万元），在台北市大约只合一个车位的价格，依前述而言自当可了解其意义。

至于自备款的准备要件，必须先准备的是订金及签约金，工程期款则得自己权衡，最保守的估计是将工程期之工作天数除以期数，掌握平均多少天即须支付期款，但要考虑自己是否有能在一周内支付两期款的金额调度能力，否则工程进度忽快忽慢并不平均，届时再找其他理由一样得付款。总而言之，购屋自备款的准备最好自己依付款条件逐一核算，抓松一些才能应付自如。

预售屋购屋自备款包括哪些项目

一般所谓的“自备款”，应该是指购屋总价减去银行贷款之后的款项；

自备款=订金+签约金+开工款+工。程期款+交屋尾款等。

预售屋转售应注意哪些事项及约定

预售屋转售的方法，一般来说有以下二种：一是建商不限制转售（即俗称可换约的预售屋），此时购屋者、接手人可共同到建商处换约，将购屋人名义转成接手人，亦即由接手人与建商另订一份契约。

另一种是建商限制转售（即俗称不可换约的预售屋），只可由购屋者与接手人订约，约定第一手购屋者于取得产权若干日内应将产权移转给接手人（即双方备齐文件用印、完税、过户手续），本种形态，交屋时间的掌握及风险预估须特别衡量，接手人最好要求前手全部为连带保证人（尤其是第一手购屋者，因为只有他才可以直接对建商行使权利），才能保障权益。

购买预售屋，交屋后发现之前广告上所示公共设施不见了怎么办

为避免此类情形发生，消费者最好在交屋前勤于到空地视察，因为类似像公共设施工程通常是建商领得执照后会全力赶工，因此多前往走动，定能发现蛛丝马迹，达到预防的效果。

一般大型设区多分数期开发，有的盖完施工一、二期，到了第三期因销售率欠佳，原先预定的公共设施均遭停摆，第三期住家是否可使用一、二期的公共设施呢==

针对这些问题，购屋人在签约时须特别约定清楚，届时才有依据。因此消费者可要求建商完成往后的公共设施工程，或主张退还一部分款项，或请求不履行契约的损失。

购买预售屋在房屋验收过程中应注意哪些事项

一般认为验收手续完成，代表买方接受卖方交屋之屋况及为其接收不动产的开始，所以当交屋时若有明显可兹辨识之瑕疵，买方如因为不在意且未及时向买方反应，一旦交屋后，此项保固责任就可能因该瑕疵不在建商保固范围或保固年限，而必须自费整理了。

唯若验收过程曾向卖方（建设公司或前任屋主）具体反应，卖方就有责任将房屋完整无损地交付给买方。以现今预售屋交易的完工验收为例，首先应先详细研读双方在买卖契约书上所约定的事项及住户使用公约，如此才能针对发生状况部分具体据理地要求建设公司更换器材与维修，在建商交屋后的一年保固期间内，消费者都可据理向建商反应，要求保固整修。

另外如一些墙面、梁柱龟裂现象，部分肇因于梁柱墙面的砌敷建材使用差异所产生的问题，部分则可能是建筑物结构与工程偷工减料所致，一般而言，此种现象微乎极微，只不过基于建筑安全的考量，消费者若不放心，可函请建筑师公会勘验，费用可向各地建筑师（结构技师）公会洽询。

购买预售屋如何准备资金最理想

基本上，购买预售屋可说是一个标准的用“时间换取空间”的期货交易，以目前普遍为人周知的自备三成款，银行贷款七成的交易给付方式为例，自备款部分包含了订金、签约金、开工款及工程期款、交屋款等五个部分。

其中，一般普遍的资金缴付设计为订金、签约金和开工款占总价款的12％到15％不等，款项又以签约金占得最重，至于其余的15％至18％的工程款，又依五楼公寓施工约需一年半，十五层大楼约二年至二年半不等来分期负担，而70％的银行贷款通常是在建筑物取得使用执照及过户等相关手续办妥后，才核贷下来。因此，为避免工程进度超前造成资金周转困难，购屋者应额外多准备总价款15％至20％的备用金以为周转之用。

购买预售屋时，到底是按工程进度付款好

还是按时付款好==

按工程进度付款方式者，只要工程进展至某一程度，购屋人即应依约定款额缴款，这种方式的好处是必须工程完成后购屋人才要付款，所以购屋人不仅可以控制工程进度，也可督促建商准时完工。

但是依照工程进度付款也有缺点，当建商快速赶工时，缴款可能密集而来，几天之内连续缴款，购屋人如果资金不足，势必负担沉重，甚至构成违约的情形。在这种情形下，购屋人也不能要求建商的建屋工程不要赶得太快，只好硬著头皮缴款。

而按时付款的话，只要时间一到，购屋人即需付款，这种付款方式最大的好处是购屋人对于自己的资金可以有充裕的规划，不至于被建商快速赶工而弄得缴不出钱而造成违约。但相对的，按时缴款也有缺点，因为只要时间到了购屋人就必须缴钱，所以往往建屋工程迟延许多，仍然必须按时缴钱，这是契约所定的义务，购屋人不得不遵守。

购买预售屋与中古屋最大的不同是预售屋不能像成屋一般，有现成的房子可供购屋人实际查看房屋现况，消费者该如何了解所购买的房屋到底长的什么样子==

对于房屋面积所包括的范围，购屋人打算购买五十坪左右的房屋，实际取得房屋时，主附属建物可能四十坪都不到。因此，购屋人应要求建商在契约书内注明室内面积的确实坪数，然后了解分摊的公共设施有哪些==

面积各约多少==

对于“大公”部分的公共设施，例如地下室、屋顶阳台的使用如何约定==

附建的车位是单独产权==

还是将附建的防空避难设备兼做停车场使用==

如果房屋契约并未注明室内面积若干，购屋人只有自行查阅建筑许可的建造执照附具的平面蓝图，核算室内面积及公共设施所占的面积比例，再决定是否订购了。

事实上，每个购屋人的需求都不同，有人是看中有多种类、大面积的公共设施（休闲娱乐设施）才购屋；有人是考虑自己使用的室内面积大，而不在乎公共设施是否完善；无论如何，对于自己所购买的房屋，必须先了解其属性、定位，更应对公共设施的比例及其分摊的土地持分有所约定，才是自保之道。

观看预售屋工地应注意哪些细节

购买预售屋除了选择信誉良好的建设公司，并查明建造执照取得与否外，居住环境的好坏也相当重要。目前坊间常见一些不肖建商，对一些景观风水或环境欠佳的工地现场采取外接待销售中心，将工地现场与接待中心分隔两地，然后再以围板处理装饰工地景观不佳之处。

因此，购屋人应在接待中心查看相关资料与参观样品屋后，直赴工地现场了解附近居家环境，最好还能借由附近较高建筑俯瞰周遭环境，如此一些装饰围板或地理环境缺陷尽可一览无遗。此外，工地建筑蓝图暨海报之建筑平面设计尺寸也应弄清楚，以免因“资料有误”而做出错误判断。

预售屋签约需要注意什么

首先要注意合约内容中将来交屋坪数的保障性，当交屋坪数有所变化时是否依照内政部版本1%内互不找补，找补至多以3%为限等兼顾双方权益之版本。

其次要留意保固范围及时间点，将来维修时有所依据，另外工程期中因缴款时间点落差所产生的罚则问题，必须事先与建商仔细沟通以避免产生不必要的争议！

最后则是要针对其他约定事项仔细阅读，因为这是因案而异，每一个建案的约定事项都可能不尽相同，例如对一楼法定空地之约定专用或地下室停车空间之限制，将来客户装修之特别约定事项等，都可能会影响自身权益，值得好好留意。

购买预售屋要向建商拿什么文件审阅比较好

• 1.建照执照。

• 2.买卖合约书。

预售屋的房贷办理

若买了预售屋，后年交屋，那我现在就可以办理青年首购贷款吗==

还是要等到盖好才可以申请==

贷款条件可以事先向主管机关申请并依其规定办理，但是否承贷仍需该建案取得使用执照后并完成资格认定等对保程序方能确认。

最近我买了预售屋，是投资用的，房子还没盖好可以卖吗

建照执照下达后便可以买卖，但是否可以换约则需视买卖合约中关于换约之相关规定！